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万科企业管理辉煌到极点的万科
和不确定的地产未来
辉煌到极点的万科和不确定的地产未来
在副手位置上隐忍 10 年后，郁亮终于走上前台。
如果说 1000 亿是王石王朝的辉煌落幕，那么 1400 亿就是郁亮时代 年，定位普通住宅的万科和保
利，销售均价分别为 12049 元和 9608 元，和 2009 年相比分别上涨 17%和 11%。
而定位于中高端的金地 2010 年的销售均价则为 12358 元，和万科大抵相当，同
比上涨只有 11%。
对于价格的上涨，郁亮的解释是，万科 2009 年的结算价格是按照 2008 年的
销售计算的，而 2008 年又是行情最差的壹年，价格很低，因此，基数不壹样。
第二，万科当下 90%左右是装修房子，而 2008 年只有百分之二三十，装修房是房
价上涨的壹个关键成本。
实际上，万科在土地升值方面且不具有优势，万科产品附加值的优势主要体
现为品牌溢价，精装修战略带来的产品溢价，以及售后环节的增值。经常能够见
到，档次相当的楼盘，万科比邻近的其他楼盘价格每平米高 500-1000 元左右。
壹位不愿出具姓名的分析师对本报记者表示，随着万科在二、三线甚至是四
线城市布局的到位，能够预见，万科将不出意外地带动众多三、四线城市的房价
上涨。
负重前行
上述分析师称，结算面积减少 %，结算收入增长 %，数据反常，要么
是为 2011 年留预算太多，因为担心 2011 年的销售形势；要么是因为合作项目太
多，实际进入结算的就太少。
广发证券赵强在报告中称，截至 2010 年末，万科的已售未结面积 761 万平
米，合同金额 919 亿元（合且报表 820 亿元）。同时，2011 年，万科的计划竣工
面积为 729 万平米。如果按此推算的话，万科今年的结算收入应该在 800 亿-880
亿之间。利润率方面，已售未结均价约为 12076 元/平米，继续提升 1000 元/平
米。即使按比较保守的估计，即假设成本同步增加的话，估计毛利率将在 %
左右。实际上，留下高达 820 亿元的未结算销售额，表明万科对未来形势的不乐观。
这种财务上的安排，能够平滑到未来俩三年，以缓和销售下滑带来的冲击。
在见来，王石留给郁亮的万科正处于 2007 年以来的
最佳运营状态：现金状况最好，净负债率最低，可售量最充裕，2011 年业绩完全
锁定，最有能力逆市抄底土地市场、实施行业整合。
从某种程度上说，这是逐渐隐退的王石给郁亮留下的财务缓冲期。在王石游
学美国和欧洲的这三年，万科的业绩基本不会出现大问题，唯壹的变数来自销售
和规模能否继续扩张。
问题是，郁亮面对的且非壹马平川，调控带来的压力显而易见。
2011 年 2 月份万科实现销售面积 万平方米，销售金额 亿元，分别
比 2010 年同期增长 %和 %。
2010 全方米，只卖了 10 亿平方米，仍有 6 亿平方米没有
卖掉。从 2010 年 6 月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。