房地产投资分析.ppt

房地产投资分析
目录
产业特征分析
第一部分
第二部分
第三部分
项目在于操作
第四部分
工程投资决策
如何选择工程
区域性
周期性
复杂性
高风险性
房地产具有不可挪动性和长期使用性
产业特征分析
第一部分
第二部分
第三部分
项目在于操作
第四部分
工程投资决策
如何选择工程
工程投资决策
由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂性和高风险性，所以房地产投资每个工程要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。
房地产投资三要素：时机、地段、质量
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和开展是以适应房地产市场环境为前提。
政策环境：
国家大政方针：京津冀一体化、两个100年
指导个人施政风格：习总，扶贫环保，房子是用来住的。
经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在消费、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在工程立项时，必须关注这些政策对工程的影响。
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
经济环境：指城市的经济开展程度、居民收入程度及消费构造、物价程度等因素。
一般来说，对于经济开展迅速的地区，房地产市场的前景也非常广阔，市场时机相对较多。
宏观经济增长率〔5-8%〕、人均GDP〔4000-8000〕、城市化率〔50-70%〕、房价收入比〔6-8〕
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
社会文化环境：
指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购置行为，因此影响着消费者购置房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须理解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所承受。
技术
工业化消费，在环保要求高的时候，竞争力表达“
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：
人口数量和构造。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
宏观环境分析
家庭收入。分析一个地区的市场购置力，最根底的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入程度决定了购置的承受才能。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购置力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要根据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
城市化进程。随着经济持续开展、城市工业现代化程度不断进步，城市将集中城乡中的大量人口。从城市开展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济开展而波动。
消费者预期。消费者预期对将来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。假如对将来经济形势预期是下滑的，居民即使有购置才能，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。假如是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开场有入市投资的愿望。
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
市场供给分析。供给与需求是严密地联络在一起的，供求关系是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。
这里的供给分析是指静态的存量分析。
调查当前的存量、过去的走势和将来可能的供给。
存量以已批预售面积减去已售面积。
在建数量，一般以批准施工答应证的面积为根据。
方案开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计。
已获规划答应数量，从城市规划和用地方案来分析。
从建立周期、政策周期来分析供给的差异。
需要注意的是我们分析市场供给变化也应反映供给构造的变化。
宏观环境分析
区域市场分析
市场定位
财务分析
风险分析
投资决策
1、市场根本面分析
详细研究内容如下：
1. 房地产建立指标分析
固定资产投资与房地产投资
施工、新开工及开工面积
2. 土地市场研究
供求及价格