中央科技区（CID）.doc

中央科技区（CID）.doc中央科技区(CID)自房地产开发由住宅为主体的常规开发向多元地产开发转型以来,园区开发成为炙手可热的地产开发品种,但从实践层面来看,取得全面成功的项目不是很多。为什么园区开发不容易取得成功呢?为什么人们经常说做住宅是小学生水平,做商业是中学生水平,而做产业园是需要大学生水平呢?有很多决策者与操盘手以做住宅的经验与心态来做园区,将卖园区等同于卖住宅一样,只不过由一般个人转化为企业家个人的简单想法,最后总会碰到很大的问题。但如果把园区看作独特的存在,与住宅和商业毫不相干,仅仅靠资本市场的运作来维持资金链平衡,靠配套的少量住宅获取现金流和利润,在实际操盘中,一旦某个环节出现问题,也就容易成为一盘死棋。现在的开发,一般都倾向于做大盘,动辄上千亩,甚至上万亩。如果全部以住宅为主,由于配套跟不上,加上选址相对较偏(只有偏才可能有大地块),如果销售不畅,就容易成为鬼城,鄂尔多斯等城市的开发就是例子。而如果全部以产业园为主,若定位不准,招商不利,就容易成为荒城,后期开发难以为续,成为荒芜的圈地运动。这些模式,对于国家的经济建设与发展也是一个重大的损失。因此,从国家层面来说,如何让产业园与城市的居住、生活配套紧密地结合起来,实现产城融合,成为当前产业园开发的重要课题和新型房地产开发的重要方向。放眼全球并结合中国的实际,在分析了各种开发模式后,一种新的开发模式――中央科技区(CID)进入了我们的视野。中央科技区,英文CentralInformationDistrict,简称CID,最早兴起于美国的硅谷地区。它最大的特点是强调产业、商业、住宅的区域内平衡,实现产、商、住一体化发展。产业方面,以现代高新技术产业――信息产业为主体,将信息技术渗透于各种传统产业,实现升级换代,使传统科技走向第四代科技。而科技的发展,最主要的是依靠人才。但高端人才对生活环境、居住质量有较高的要求,必须有足够繁荣的城市生活与便捷的生活设施与交通手段。从而,科技区内的商业与居住配套上升为主体地位之一而不再是配套,三者相得益彰才算是完美。在中国,借鉴硅谷模式,比较成功的中央科技区开发有北京中关村和上海张江高科区。那么,下一个成功案例会在哪里呢?一、中央科技区的概念解析中央科技区是产业园区高级开发阶段的核心模式,是摒弃传统的、单纯的产业用地开发模式,在区域内实现产、商、住一体化发展的新型模式,是产城融合的最佳推进方式,也是规避鬼城与荒城,实现旺城的重要开发途经。中央科技区不同于过去政府主导的开发区、产业园,它是围绕主导产业(第四代科技渗透于传统产业)而进行的产业链开发;同时,生活设施和居住空间不仅是配套,更是以人为主体的专项规划与实施。中央科技区作为园区开发的高级阶段,是为解决人的就业、创业、生活,并实现生活品质的提升而存在的,而不是为了产业而产业。中央科技区是高新产业最集中的区域,具备以下特征:一是高科技产业中心;二是知识经济和智慧经济的发源地;三是汇聚了时代最有活力的新经济模式;四是科学、教育、文化、产业高度集中;五是一流的人才、超前的创业模式;六是商业商务活动繁荣聚集之地;七是居住生活便利并极具品质的区域。一个真正的中央科技区,应该具有哪些标准呢?首先就是中央级的区位,必须在主城,以利于最大化与城市资源沟通,并高效率地推动城市发展,以及拉升其周边用地板块的价值。其次,必须代表先进的生产力,以无污染