旭辉的“幸福生活”.doc

旭辉的“幸福生活”.doc旭辉的“幸福生活”业绩:下半年有近400亿元销售货量,完成全年目标问题不大截止到2015年6月底,,按照企业年初制定的250亿元业绩目标,今年上半年销售目标完成率在42%。而展望下半年市场趋势,结合企业推案节奏,我们判断旭辉完成全年销售目标问题不大。市场层面,至今年4月份楼市回暖以来,一二线城市成交持续火热,至7、8月份销售淡季,受前期中高端需求消耗及供应减少影响,成交有所降温,但真正的刚性需求依然旺盛。所以,“金九银十”及年末冲刺期,市场的热度还在。企业层面,旭辉在年初时已公开表示2015年的销售货值500亿元,而且9-12月将有至少14个新项目入市,如此,四季度才是旭辉年度销售的重点。按照当前去化情况,下半年企业的销售货量有近400亿元,,那么只需保证40%左右的去化率即可达成目标,对于旭辉而言并没有什么难度(见图1)。值得注意的是,在保证目标可完成之外,旭辉涨价策略也悄然实施。从上半年销售数据来看,企业成交均价在12519元/平方米,较2014年全年售价增长2%,与年初制定的涨价计划相符。参考年度价格增长率在10%-15%,那么2015年旭辉销售均价将达13458元/平方米,其入市项目主要位于一二线城市,且侧重改善类产品,是实现价格上涨的筹码。扩张:遵循“三个漏斗”法则,大举进军一二线城市从2月份开始,旭辉已吹响了2015年抢地的号角,用旭辉自己的话来说,就是要“逆周期买地,在地价低的时候积极参与”,即在市场还未炒热的时候,用较低的价格获得满意的地块。纵观企业年初以来拿地策略,“三个漏斗”法则运用保证项目未来可期回报。其一,旭辉实施战略筛选,全力聚焦一二线城市。今年上半年,旭辉新增土地储备252万平方米,同比翻两番,所拿地块全部位于一二线城市,比重分别为36%及64%。其中,一线城市涉及京沪两地,二线城市则覆盖杭州、天津、重庆及苏州,尤为关注重庆、苏州市场(见图2)。布局一二线城市是旭辉的既定战略。2014年年末时,企业预料2015年一二线城市楼市将步入复苏,择时复苏早期攻城略地,在市场较好的城市布局,储备优质地块,符合企业城市发展战略。其二,旭辉选择逆周期拿地,以低成本获取优质地块,确保利润空间。根据企业新增土地储备,京沪地块平均楼板价在7736元/平方米,二线城市更低至4468元/平方米。参照当下一线城市中心区域住宅4万元/平方米起步,郊区在2万元/平方米以上,二线城市住宅售价也进入万元阶段,项目入市存较大溢价空间,实现12%的销售利润率难度不大。其三,联合拿地为旭辉扩张层面的看点,“小股操盘”确保ROE。2015年上半年,旭辉所获取的12宗地块中,有10个项目为企业操盘运作,其中旭辉权益比重<50%的项目占据8个,个别项目股权占比不足20%,企业“小股操盘”策略加速推进。旭辉所采取的“小股操盘”策略与万科如出一撤,以较低投入撬动整个项目运作,品牌输出博取高投资收益,项目总体ROE水平可保证。年初至今,旭辉已与香港置地、北辰实业及中安,双方便豪掷31亿元拿下苏州月亮湾项目,面向中产阶级开发中高端产品。项目占据一线湖景资源,且周边配套成熟,升值前景明朗,入市价格预计可达3万元/平方米,旭辉仅以4成投入,便可坐享高回报收益。如此,旭辉“小股操盘”的