青岛市李沧区中心商圈规划研究.doc

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XX市李沧区中心商圈规划研究
　　XX市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 杨辉 邵林
2011年4月6日
一、课题目标和期限要求
　　Ø 规划期限：2011-2015年。
　　Ø 规划范围：北到金水路,南到区南界业,从政策上加大培育力度,使之尽快做大做强,创出物流服务品牌。
　　通过对XX批发市场的总体布局研究,借鉴XX等大城市的成功经验,XX新摩尔商业管理公司建议今后将XX批发市场集群设置在李沧区,逐渐将市区的批发市场转移到李沧区,充分发挥李沧综合交通和区位优势。
　　城市物流配送基地项目
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　　XX路以西,环湾大道以东,瑞金路以南,滨海路以北。
　　计划投资6亿元 占地1100亩 ,2012年1月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。
　　汽车城项目占地300亩 2011年9月出让土地,预计2013年竣工。
　　<二>、商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、特色市场等项目要确定其规 划位置范围、发展定位,辐射程度等。要详细到从何处起到何处止,占地面积、区段长度,具体布局哪些支撑项目等内容。力争规划到区域全覆盖无缝隙,指导性可 操作性一定要强,为政府决策、核算建设成本和具体招商工作建立可靠依据。
　　图5 李沧现代商贸区土地利用规划图
　　城市综合体以伟东乐客城和银座广场和苏宁广场、万达广场、宝龙广场等形成强势综合体群落为核心,要求对周边即墨和城阳等周边消费者具有强大辐射力,鼓励引进儿童职业体验中心和国际名品等填补李沧商圈空白的业态和品牌。
　　商业街区的规划是重点突出特色,不仅能够吸引本地顾客,而且能够服务游客.
　　商业街区定位思路
　　鉴于四方区文化街已经有较大规模的古玩和文化产品交易街区,XX路定位不需和四方区重复,需要根据市场需要思考家居和消费类市场相关方向。
　　东李商贸板块过去是以服装鞋帽、茶叶茶具、家具建材、酒店用品等生活消费品批发市场, 现在鉴于万达李沧广场的兴建,成为20万平方米的大型购物中心,今后适合发展高尚住宅和休闲商业街区,批发业态适合向外转移到火车北站临近的半岛批发市场群。
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　　未来李沧万达广场与宝龙广场要和李村中心商圈结合,形成整体竞争实力。
图6李沧中心商圈完善初步意见
　　<三>、城市空间布局规划充分考虑未来城市发展需要,规划设计方案要具有功能性、可实施性和一定深度,技术经济合理可行。
　　1、提出规划规划范围内总体规划布局设计方案
　　李沧中心商圈第一步按照XX第二商圈打造,今后要向胶东半岛第一商圈发展。在李沧中心商圈总体规划上,要考虑未来五十年发展的实际需要。
　　首先做好功能分区,尔后根据功能分区要求做好总体交通规划,以公路和地铁等合理 布局,积极和XX地铁公司对接合作,打造特色鲜明的李沧中心商圈,以城市综合体作为商贸区的项目龙头,以特色街区作为今后城市规划和改造的重要方向,重点 要规划好书院路金融街区,李沧滨河餐饮休闲娱乐区和品牌街区,突出李沧商圈的特色。
　　2、提出核心区规划布局详细设计方案
　　首先准确提出中心商圈的城市综合体发展方向和布局思路,尔后对主要商业街区结合交通规划进行准确的定位思考,围绕增加地方税收,解决民众就业,进行详细方案设计。
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　　李沧中心商圈,以维客广场作为地下空间开发的枢纽,在现有商业使用的同时,做好地下人流通道和地面公共交通停车场规划,必要时候架设人行天桥。
　　前期策划和设计任务书的确定是关键。核心区规划设计中,李村大集要通过景观和雕 刻反映民俗文化特点,滨河路区要通过滨水景观设计和舞台设计体现互动特点,适合餐饮娱乐业态发展。书院路等要通过天际线合理的写字楼建设打造特色金融街 区,形成从西到东部维客广场逐渐升高的写字楼集中区,鼓励总部经济发展。
　　XX路是李沧区进入XX市区的重要通道,目前有多个汽车4S店和汽车市场,今后围绕汽车服务要高起点规划好专业市场和停车空间。
　　3、提出若干特色商务商贸街区规划布局设计方案。
　　基于振兴李沧中心商圈的整体战略思路,建设李沧区域金融中心已经形成某种共识, 但是具体选择哪个街道实施则还存在许多争议,需要进行更为严谨细致的研究与论证。本文借鉴企业选址区位理论与城市竞争力理论,采用因子分析方法进行实证分 析,计算各因子得分以及综合得分,并根据得分情况对样本城市进行排序。
图7书院路局部
　　滨河路不适合作为金融街区的理由：
　　第一、顾客来此街区并不方便,人流量不如书院路。
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　　第二、缺乏金融网点基础,全部重建周期长,难以得到金融机构的认同。
　　第三、滨河路地处李村河岸边,距离中心商圈偏远,没有明显的区域优势,不