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土地增值税清算工作难点分析
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土地增值税清算工作程序及方法
土地增值税清算是一项政策性很强的征管工作，因其既涉及收入，也涉及本钱费用，计算复杂，内容繁杂，一个工程的时间跨度长，故而清算起来比拟困难。现就我市土票金额来隐瞒收入。针对这种情况，我们专门设计了开发产品统计表，按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房逐户进行登记造册，将合同价与发票金额、同地段同类房屋价格进行比对，落实到每一户，核清其售房收入。
二、本钱的检查。房地产开发企业的预决算和招投标书能比拟全面准确地反映企业开发本钱，是进行土地增值税清算的重要资料。在清算工作中，本钱的准确与否直接影响到土地增值税数额的大小，很多纳税人往往通过加大本钱来到达少缴税款的目的。我们在本钱核查方面主要解决了三应是四个
个问题：一是不提供预决算或编造假的预决算资料问题。有些企业要么以没有预决算而搪塞，要么挖空心思编造假预决算资料对付检查。针对这种情况，我们从建设部门调取了工程档案，对所有的删除
建筑工程工程的建造时间、工程造价进行了调查，造册登记，作为检查时的主要参考资料，核准了开发本钱；二是
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城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用不据实列支的问题。根据国税发〔2022〕187号文件规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除〞。清算中，我们发现有些企业按政府相关部门规定的收费标准依据开发面积预提城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用，并将预提的费用计入开发本钱，实际有些配套费用虽有政府规定但并未完全按规定收取。经过逐项核实后，对于实际支付并取得合法凭证的才予以认可，否那么不予扣除；三是虚报销售面积的问题。根据配比原那么，清算分摊本钱时一般按销售面积占总面积的比例结转本钱，有些企业在提供资料时成心加大已售局部的面积，多转本钱。针对这种情况，我们用两种方法进行核实。一种是概算其平均销售单价，测算其真实性；另一种是根据清理的分户开发销售底册进行统计。如：我们在对某房产公司检查时，企业先提供了建筑面积和已售面积资料，后又说该面积不准确要重新提供，我们的检查人员对新提供的资料计算后发现，单位本钱比原来的大的多，经进一步核实后发现，企业后面提供的资料是不真实的，主要目的是为了减少土地增值额；四是土地取得本钱不以实际支付金额列支的问题
。有些纳税人提供虚假的土地购置合同，抬高土地价格，不以实际发生额计入开发本钱。对此，我们一方面对开发情况进行调查核实，另一方面看其支付土地本钱时是否取得了合法有效的凭证。
三、分摊的本钱。土地增值税计算比拟复杂，不同的本钱分摊方法会导致不同的计算结果。在清算过程中对企业在本钱分摊过程中存在的问题，我们采取了四种方法：一是检查人员先将企业发生的前期费用和根底设施建设费进行归集合并，然后按工程设计总面积在已开发与未开发工程之间进行分摊，对已开发工程分摊的费用在已售与未售之间进行二次分摊；二是依据合理性原那么，将土地购置本钱在已开发与未开发、已售与未售之间进行两次分摊；三是检查人员依据合理性原那么，对不同用途的房屋开发按不同的设计要求分摊本钱。一个开发工程一般包括的房屋类型比拟多，有住宅、商业门点、车库、自用办公房、公共配套设施，不同类型的房屋其开发本钱是不一样的，有些企业将这些不同用途房屋的开发本钱混淆在一起。根据土地增值税暂行条例及其实施细那么规定，普通住宅与非普通住宅的税收政策是不一样的，普通住宅增值率未超过20%的免征土地增值税，而非普通住宅那么不享受这项优惠政策。清算中，我们针对不同的情况，采取两种方法分摊本钱，首先将普通住宅和门点、车库、非普通住宅等不同用途房屋本钱总和在一起按建筑面积进行分摊，将普通住宅和门点、车库、非普通住宅分开进行清算，普通住宅增值率未超过20%的一律免征土地增值税，门点、车库、非普通住宅等只要有增值就征收土地增值税
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；其次对层高不同的建筑物按建筑面积分摊后又按层高进行分摊，保证了本钱分摊的公平合理；四是纠正纳税人将销售后未全部收款的房屋本钱一次性进行结转的
错误做法，依据收入与本钱配比的原那么，指导纳税人按已收房款占应收房款的百分比〔实收率〕进行本钱结转，提高了本钱扣除工程的准确性。
四、政策的适用。目前的土地增值税政策在有些方面规定的不是很具体，操作起来需要检查人员仔细把握立法精神，用足用活税收政策，如清算应按什么工程进行的问题等。在实际清算工作中，纳税人要么要求按单栋楼进行清算，要么将不同开发工程、不同用途房屋的本钱混在一起，要求按一个工程进行清算。对此,我们把握了三点:一是根据国税发〔2022〕187号文件中 “土地增值税