恒大地产集团开发报建操作指引.pdf

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4三、关于规划建设类证照
1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复
★取得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设用
地规划许可证》同步办理。
★在详规报批之前，开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规
的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员
与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标
必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利
通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时
间。
★详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项：
①所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本
一致；
②综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制
性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面
积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿
地率、总停车数）;
③建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要
求；
④公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少
配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。
★详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以
5便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及
报批。例如：小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站；
周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活
垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。
★注意各地报批详规的一些特别要求。
2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批
★详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的
图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图
纸打回修改占用的时间。
★小区环评批复工作要提早启动，提前让有实力、有信誉、有关系（与
环保局）的环评公司编制环评报告书。申报小区环评时特别注意一些
敏感性的公配项目如垃圾压缩站、消防站、卫生院、污水处理站以及
小区雨水、污水的排放方向及地点，其定位选点要考虑透彻，编写环
境意见时尽量向着风险小的方面去评价，避免日后在环保验收时引起
不必要的麻烦。若项目是分期建设，为便于办理项目的竣工验收手续，
须分期报批项目的环境影响登记表。
★人防专业意见报批：了解清楚当地对新开发的小区人防面积核定以
及人防异地建设费缴交的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面
积宜多不宜少，减少开发成本。
★消防专业意见报批：开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防
支队沟通，了解当地消防审查的规定，对小区消防通道、登高面等要
求，减少设计的工作量和时间。在申报消防专业审查意见时，设计人
6员与消防局审查人员的事前沟通，开发部门与消防局审批人员的关系
密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼
梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司
争取利益。
★其他专业意见批复。各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控
高意见、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各
专项规划要求的意见。
3、小区综合管线规划审批
★详规批复后，用地面积超过 20000 平米的要申请小区综合管线规划
审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平
衡。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排
水等管线工程施工报批提供依据。
4、建筑物放线
★详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线，为加快
办理建设工程规划许可证做好准备。在放线测量办案中注意确保建筑
物与路边线以及楼与楼之间的退让距离，以免影响下期相邻建设项目
的楼层高度。
★根据公司开发建设的要求，各地公司应在详规批复前协调先行放
线。
5、建设工程规划许可证
★在详规批复后，各地区公司应在办理专业意见时同步办理《建设工
程规划许可证》。专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评