{营销策划}某市某世贸酒店公寓营销策划方案.pdf

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非常强 差 一般 差
采光 非常强 较强 较强 非常强
3、本项目的基本特征
 很多户型很难做出厨房；
 每种户型几乎都不能南北通透；
 由于进深较深，内部采光较差；
 黑厕所比较普遍；
 周围度假价值较低；
 不是商务办公集中区域；
 车位相对不足。
五、SWOT 应对策略
（一）SO 策略（强化优势与利用机会策略）
1、在营销中紧紧抓住酒店服务和片区物业的强投资性卖点，作为
提升档次形象和价格的最核心支撑点；
2、在营销中紧紧抓住 CEPA、WTO 和 24 小时通关等政策机遇，注重
巧借外势策略；
3、利用沿东门路的昭示性优势，充分利用楼体包装（如；户外广
告、霓虹灯光字、喷绘、围墙等）作广告宣传，节省媒体广告投入成本；
4、针对硬件配套的弱点，加强软性配套的优势，形成差异化卖点，
（二）WT 策略（化解劣势与规避风险）
1、加大营销力度，在产品难以提炼差异化的情况下，通过提高营
销的水平应对周边项目的竞争；
2、在营销中通过强化外界优势，创造内在的软配套优势（如：装
修标准、会所配套、酒店服务等），来化解产品档次相对不高的劣
势；
3、通过送精美装修，直接入住、直接收租等概念的炒作缓解本项
目不允许业主自行进行对结构有损害的装修工程的劣势；
4、通过价格上的调整，缓解本项目只有 50 年产权的劣势；
5、通过对复式小户型公寓产品差异化的宣传，缓解与周围楼盘同
质化竞争的危机。
第二章项目定位
一、项目属性定位
东门北·超性价比·多功能酒店公寓以上定位是本项目的核心特征体现，项
目开发能否成功关键在于能否凸显这些核心特征，因此，以上定位将会对本项目
的规划设计和推广营销起核心指导作用。
属性定位诠释：主体属性——酒店式公寓
定位依据：
本项目原项目定位为产权式酒店，因此，无论在大堂和外立面都依然能够反
映出酒店的气质，另外，从本项目的会所功能以及其他配套服务都能够体现酒店式公寓的基本要求。
因此，酒店式公寓也是本项目的基本属性。
重要特征 1——东门北
1、 强调本项目的绝佳地段：东门路翠竹路交汇，东门繁华商业氛围和翠
竹北便利生活条件交汇，动静社区两相宜，以此与东门纯投资型物业和翠竹北居
住型社区形成差异化；
2、 健康和教育概念在深圳已经是深入民心，其聚合效应已受到广大市民
的高度认可，翠竹小学、翠园中学、人民医院、孙逸仙医院的价值在深圳市居民
尤其是东门北周围居民心中已经不言而喻，虽然社会公共设施是周边物业的共同
特征，但强调这些的目的在于体现我们同时拥有这些便利的生活设施，而且区别
于同期在售的东门片区的酒店式公寓和小户型项目。
重要特征 2——超性价比
1、 依据我司市场调查，东门片区小户型及酒店式公寓的均价约为 8500 元/
平方米，发展商对本项目对本项目初步的价格定位大致是 7500 元/平方米，因此
可以看出，本项目在价格上是有相当竞争力的。
2、 在价格具有相当竞争力的同时，本项目拥有教育、健康、居住社区、商
业配套的集中价值，体现了本项目的性价比特点。
重要特征 3——投资性
1、 东门北片区公寓的高出租率（据我司调查统计约为 70-80%）和能够维持
在较高水平的出租价格（据我司调查统计公寓价格约为 1100-1300 元/月，一房
一厅约为 1300-1600 元/月）是本项目高投资性特点的体现。
2、 客户可以在享受了周边教育资源之后，另外享受高出租回报；3、 客户可以在享受周围健康资源之后，仍能够享受本项目的高出租回报。
二、客户定位
客户定位将对本项目的销售方式、宣传手法、推广媒体、营销广告费用投入
比例，以及现场销售的引导等方面具有重要的指导作用。
1、购买物业用途定位