新店选址方法.pdf

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目标顾客占人口比率的 13%左右。外来流动人口多，有旅游消费。
商业结构：传统商业比例下降，新兴业态快速发展，竞争激烈。商业辐射周边
地区。
基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。
结论：
1、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈，相对值一般。2、消费者基数大，可
以支撑本百货公司。3、投资成本较高。4、未来 5 年消费者总量会有所增长。5、仍会
有新竞争者进场。
沈阳：地区核心型的交通枢纽城市消费者结构：市区人口 400 万，目标顾客平均月收入 2700 元，处于人口膨胀期。
目标顾客占人口比率的 12%左右。外来流动人口多。
商业结构：与大连相似。
基本成本：与大连相似。
结论：与大连相同。
大庆：矿业型的工业化城市
消费者结构：人口 200 万，目标顾客平均月收入 2300 元，处于人口稳定期。目
标顾客占人口比率的 6%左右。
商业结构：传统商业比例高，新兴业态发展迅速，竞争不激烈。是商业被辐射
地区。
基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。
结论：
1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。2、消费者基数足够支
撑本百货公司，且五分流。3、投资成本较少。4、未来 5 年消费结构稳定。
综合分析：
这是一个定位于中等收入女性（商品均价底线为 100 元）的时尚百货公司。在
沈阳虽然消费基数大，但分流严重，不确定的因素过多，无法做其销售总额的预算，因
此也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，大庆比较适宜。
但可惜的是，在现实中，我们常常看到：最熟悉运作一种商品结构或价格带的
连锁店，却跑到另一类城市去尝试新的商品结构和价格带。这种跨越比在同一价格带下
的商品调整难度要大得多，失败几率也高！
所以，一个简单的原则：分清城市的类别足准备再去开店。
城市功能区的分类
当我们确定了进入某个城市之后，就要对其地图按功能进行区域划分。一般我
们对城市做如下划分：
1、居住区：人口密集。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。社区往往有较
强的独立性。
2、工业区：工厂云集，较多的王作人口，钟摆式的生活方式。人口密度小，流
动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小，而团购居多。3、商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争激烈。租金高。市场
影响力很大。
4、行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮消费集中。顾客的忠实程度比较高。
5、学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较
高。
在与地产商谈判时，我们首先要确定的就是“店铺所在地所属的功能区”，之
后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要再次强调：不同区域的适合业态是完
全不同的。当然在很多老城区，功能区是混合在一起的，要按实际情况来区分。
一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别
是在物业谈判前期，我们首先就要了解该地周围的功能区分布状况。
［案例 2］
某边锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：
社區：该楼宇的北面是一个正在建设的大型社区，人口约 1 万户，2 年后可以
全部人住。东、西面是工业区。南面是一个大学。无竞争对手。
交通：处于十字路口，有多条公交车经过。
物业状况： 万平米，2 层。
房租：60 万元／月。
过程：该超市和很多连锁店一