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房地产企业税务风险及税务规划内控管理2
房地产企业税务风险及税务规划内控管理
孙炜 青岛大学经济学院副教授
第一局部 企业目标与税务内控
贵公司的企业目标？
*什么是风险？
*什么是税务风险？
*那些因素形成税务风险？前期报批建准备工作
*1、产品设计方案是工程的整体规划，在方案设计过程中，税务人员需要参加设计审查
*2、税务人员的审核是设计合同审核的一个环节，特别是境外设计合同
*3、设计费支付需要税务人员的特别审核
*4、规划设计环节需要考虑的税收因素
* 土增税的免税政策及清算问题
* 所得税的本钱对象划分及分摊
* 设计合同签订涉及税务事项
工程施工建设
开发本钱核算内容
*土地征用及拆迁补偿费
*前期工程费
*根底设施费
*建筑安装工程费
*配套设施费
*开发间接费
*1、税务人员参与公司采购合同的审阅并发表意见
*2、在供给商资格审核环节，税务人员参与并发表意见
*3、工程采购合同签订前，税务人员会同其他部门一起审核工程采购合同
*4、在工程招标环节，税务人员是招标委员会的一员，参与审核承包商的税务资格
*5、税务人员参与工程合同签订过程的会审
*6、税务人员需要在工程工程付款申请单中审核签字
工程开发本钱对象确实定
*1、有关法律：计委申请立项、规划局规划设计
*2、会计核算
*3、土地增值税要求
*4、所得税要求
* 1〕确定本钱对象原那么：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、本钱差异、权益区分；
* 2〕共同本钱分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接本钱法、预算造价法。
土地征用及拆迁补偿
*1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
*2、涉及税务问题
* 1〕一般按占地面积法，否那么需要商税务机关意；
* 2〕契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；
* 3〕购置股权及合并、分立方式取得土地本钱注意问题。
* 4〕交纳土地使用税
前期工程费
*1、指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物撤除、场地通平等前期费用。
*2、注意税务事项
* 1〕从土增税的角度考虑
* 2〕取得土地的状态对此支出的影响
* 3〕有关合同签订注意问题，国税发【2022】2
* 4〕在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积
根底设施费核算注意问题：
*1、指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
*2、注意税务事项
* 1〕土增税问题
* 2〕在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积
建筑安装工程费
*1、指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等〔包括内外装饰国税函【1998】53〕
*2、注意税务事项
* 1〕甲供材的合法性及如何签订甲供材合同
* 2〕取得发票是否合规：2022年23号公告
* 3〕虚开发票遗留问题
* 4〕所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法
* 5〕对单位建安本钱的掌控
配套设施费
*1、指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
*2、法律产权问题：物权法及高院解释
*3、注意税务事项
* 1〕在所得税上要求采取建筑面积分摊方法
* 2〕是否可以所得税前扣除
* 3〕人防工程处理
* 4〕土地增值税
开发间接费
*1、指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，〔且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出〕。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。
*2、注意税务事项
* 1〕会计、所得税、土增税口径差异
* 2〕利息费用所得税要求直接本钱法或预算造价法
* 3〕工程营销设施建造费
* 4〕土地增值税
预售环节
*销售公司的销售策略、销售合同的模板和广告与推广活动，需要税务人员的参与意见
*预售阶段纳税要求
*1、印花税
*2、营业税及附加
*3、企业所得税
*4、土地增值税
竣工验收环节
*1、工程验收环节，在工程验收资料报政府部门备案前，需要与税务人员通报沟通
*2、工程款〔包括进度款和结算〕支付环节，需