第二章不动产投资.ppt

另类投资
整理ppt
第二章 不动产投资
第一节     不动产投资的形式及特征
第二节     不动产投资的价值分析
第三节     不动产投资的风险
第四节 房地产投资信托（REITs)
第五节 不动产投parison approach)
又称为买卖实例比较法、现行市价法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、市场法等。经典估价方法。

在评估一宗不动产价格时，将待沽不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待沽不动产在评估基准日的正常合理价格。
由市场比较法得到的价格称为比准价格，该价格经过市场调节后，得到市场价值。
整理ppt
不动产投资的价值分析
不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach)
基本原理：替代原理。效用相等的不动产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。
适用对象：具有交易性的不动产（房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准化工业厂房）
不适用于：特殊工业厂房、学校、图书馆、纪念馆、古建筑、教堂等。
条件：需要对交易情况、交易日期、区域、个别因素等进行修正。
整理ppt
不动产投资的价值分析
不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach)
交易实例的搜集（成交价格、日期、付款方式、交易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、交易情况等）
交易情况修正
整理ppt
不动产投资的价值分析
不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach)
造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易
急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易
交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
特殊方式的交易
交易税费非正常负担的交易
相邻不动产的合并交易
受债权债务关系影响的交易。
整理ppt
不动产投资的价值分析

（2）收益法
又称收益还原法或收益资本化法。
是预测估价对象的未来预期收益，然后将其转化为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本质是以不动产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
整理ppt
不动产投资的价值分析

（2）收益法
按照资本化方式的不同,区分为直接资本化法和报酬资本化法.
直接资本化法:将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法.
报酬资本化法(现金流折现法):不动产的价值等于其未来各期净收益的现值之和.
整理ppt
不动产投资的价值分析

（2）收益法
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资
用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I代表投资的权益成本
r是要求的税后必要收益率
NPV法则告诉我们，如果NPV>0或NPV=0，这个项目就是可行的
整理ppt
不动产投资的价值分析

除了净现值法以外，还有另一种被广泛应用的项目投资决策方法——内部收益率法（internal rate of return，IRR）
内部收益率就是未来流入的现金流的现值的与投资额恰好相等时的折现率，即NPV等于0时的折现率 ，当IRR大于或等于必要收益率时，项目才是可行的
整理ppt
不动产投资的价值分析

IRR的一个缺陷
当项目存续期间出现负的现金流时，NPV=0时，可能会出现多重IRR，此时我们可以采用另外一种方法帮助投资者做出决策，即修正的内部报酬率法（modified internal rate of return,MIRR）
整理ppt
不动产投资的价值分析

假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未来所