房地产开发流程.pptx

「房地产开发流程概述」
2013年8月
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整理ppt
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生地
熟地
项目
土地的变迁
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待开发用地
规划建设用地
建设用地
城市建成区
程序
思源服务
“三规”
一级开发
招拍挂上地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。
市规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
市建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开
发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的
批复工作。
开发 —— 政府职能部门
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房屋拆迁
土地平整中
土地平整后
城中村改造
土地一级开发实施前—生地
土地一级开发实施后—熟地
开发-实施
通给水、通排水、通电、通燃气、通热力、通讯、通路及场地平整。
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开发 —— 成本
成本构成：
征地、拆迁补偿及有关税费；
收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
市政基础设施建设有关费用；
招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
贷款利息；
土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
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收益：
委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。
对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
开发 —— 收益
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第二章
第一章
第三章
第四章
房地产开发流程
房地产开发案例
土地一级开发
房地产开发小结
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第五章
房地产开发习题
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入市准备
依据
市政府年度土地供应计划



市相关部门
办理建设工程相关手续
市土地
交易市场


。拍卖、挂牌现场

市场交易
签订合同和办理后续手续
土地入市交易
中标人、竞得人
市国土局


市发改委、
市建委
项目核准或备案
市规划委
建设用地规划许可证
市国土局会同市发改委等有关部门
确定土地出让价格
市国土局

（报纸、网站、土地交易市场）

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开发-入市交易
★★★★★
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土地市场交易—招标、拍卖、挂牌
开发-交易
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取得国有土
地使用权
立项审批
规划审批
开工审批
预售审批
其它审批
节能审批
项目核准
建设用地规
划许可证
修建性详细
规划方案
建设工程规
划许可证
施工监理单位
招投标备案
安全监督备案
面积测绘
并备案
地名核准
人防审批
消防审批
施工许可证
预售证
交通审批
竣工验收
规委
竣工验收
权属登记
勘察设计
招投标
质量监督注册
人防规划
意见书
人防初设审批
人防施工
图审批
园林审批
面积实测
初始登记
销售机构
注册备案
建委
竣工备案
流程关系图
此节点为北京房地产开发节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得
经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点
此节点未含大、小市政的节点内容
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开发-节点
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
验收入住
资源获取
资源加工
房地产开发流程
物业管理
产品入市
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整体思路
地块分析
容积率
限高
客户分析
结合区域了解
客户特征及需求
市场、产品定位
三大可行分析
细化产品设计指标
细化产品设计建议
执行
完善分析
完善定位
产品类型
产品定位原则：以开发商的最终目标位核心
市场分析
什么产品好卖
市场机会
操作可行市场可行经济可行
定位决策
房地产开发流程
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产品设计
根据项目定位进行规划设计
1、概念方案设计；
2、项目初步设计；
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