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淮安房地产市场研究报告
登达集团·淮安工程
【房地产市场研究报告】
淮安房地产市场研究报告

调研方案
调研缘起
房地产工程的开发必然涉及到区域流动和集中程度，以及不同类型消费者的消费录来了解对象特征；
资料查询：通过网络、电话等方式方法对相关资料进行查询，以寻找对市场论证有效的资料和资源；
实地走访：对相关以及典型对象进行实地走访，以从主观和客观两个方面充分感受对象的特征，从个体特征推断整体特征，更好的把握市场脉搏；
专家咨询：对房地产开发的专业人士、现场人员、研究人员、政府主管领导等房地产开发的专业人士和专家进行访谈，切中问题要害，听取多方声音和观点，以在本工程开发中寻求突破；
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深度访谈：对特定的客户群体和对象，就某些问题进行针对性较强的访谈，形势灵活，调研质量主要由访谈人员自身素质、受访者对问题的理解程度等因素决定；
第二篇 市场研究
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淮安宏观市场概况分析
淮安城市概况
地理位置
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淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东经118°12ˊ00"～119°36ˊ30"之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县，以及位于东部的经济技术开发区
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。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。
从地形地貌方面来看，淮安市处于黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。盱眙县仇集镇境内无名山真高231 米，为全市最高点；—，为全市最低点。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9 条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大局部位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。% ，% ， % ，是典型的“平原水乡〞。
城市特征
淮安位于苏北中心地带，与苏北各市有着紧密的联系，地理位置的优越性促使淮安必然在苏北经济圈中扮演重要的角色，从江苏整体的开展来看，苏南开展远远快于苏北地区，“十一五〞方案为苏北地区的开展提供了一个良好的契机，而淮安正式处于这一开展区域的核心。交通便利，京沪、徐宿淮等高速公路穿境而过，距离南京、徐州、连云港、合肥机场较近，根本上都在100—200公里范围内，属于航空运输的有效范围内，而且陆路交通网络的建设更加完善其与周边地区的联系通路，城市西南临洪泽湖、往东离东海亦不远，因此海陆空立体交通网络构建根本成型。从经济开展的普遍规律来看，交通是经济开展的血脉，承载着一个地区经济开展的使命和希望。同时在有效利用现有资源的根底上，调整经济开展政策，三次产业结构调整，产业升级加快，工业园区建设、大型企业引进等方面的措施都将促使淮安经济进一步腾飞。改革开放后，淮安市经济建设飞速开展，江苏省政府将淮安市〔原淮阴市〕开展定位为：江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的贸易中心城市。
总的说来，淮安地理位置优越、交通网络兴旺，区域优势将在经济建设和城市开展中得到进一步的表达，因此，我们坚信在未来的开展中，淮安必将走在苏北城市前列。经济开展、城市建设加快将极大地提高城市竞争力，相应的居民收入水平提高，伴随的消费水平的提高，生活观念的改变，生活和消费的变化必然也包括居住理念的改善，在城市掀起新一轮建设高潮的过程中，房地产市场在改变当地居民的居住水平、生活水平等方面将发挥非常重要的作用。
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区县开展
淮安市辖4区、4县，另外还有经济技术开发区，根本构成淮安的行政区划。随着“三淮一体化〞战略格局的提出，近年来，淮安竭力构建“三淮一体〞〔淮阴市城区、淮安市城区和淮阴县县城有机连接，形成“三淮一体〞格局，以完善区域性