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烧烤店营销筹划书
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沂
东
嘉
苑
营
销
策
划
书
2013年12月8日
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目 录
引言
第一局部 市场解构
根本描述
工程介绍
第二局部 口密度较大，影响住户的居住档次。
3、时机〔O〕
〔1〕沂山镇外出务工者较多，而且收入也在逐年增加，使村民购置力得到有效提高；
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〔2〕目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品，顺利入市提供了较大的契机；
〔3〕本地家庭年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源；
〔4〕本地城镇化进程加快，人口向镇区集中，居住向社区集中，为房产市场的开展提供了有利的支撑。
4、威胁点〔T〕
〔1〕近年来沂山经济有了很大的开展，居民收入有了较大增长，单相对而言沂山本地居民对房价的承受力还相当有限，而购置力较强的客源选择在临朐县城投资购房可能性较大；
〔2〕区域住宅三级市场并不活泼，购房自用仍然是沂山居民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱；
〔3〕宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制度房地产市场调控力度的加大，市场操作部成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现；
〔4〕沂山镇本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大。
第三局部 消费者分析
一、消费者定位与分析
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通过对市场的分析，确定产品走中档偏高的路线，客源定位为20-35岁的公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。同时我们也应看到，鉴于本工程属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，现从区域上逐一分析：
1、客源区域
一级区域：沂山镇政府附近区内；
二级区域：沂山镇政府附近社区以外的其他乡及车程在1小时内的周边城镇；
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三级区域：辐射本市及本省。
2、客源职业
私营业主、个体经营者；
沂山镇在外务工者；
沂山镇本地政府公务员；
学校、医院、银行等企事业职工；
沂山镇本地效益较好的企业职工；
富裕进城的农民。
3、客源购房目的
新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
度假型：高收入人群，看重沂山风景区绿色环保的生态环境，用来养老度假；
工作型：因为工作原因来沂山镇大关社区，为了工作方便的人群。
4、吸引客源种类
以个体买家为主，集团客户为辅；
立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
二、目标消费群购置心理及行为分析
第三局部 经济效益分析
一、销售目标
阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
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时间段
2014年2月1日-3月底
2022年4月初-2022年5月底
2022年6月初-7月底
2022年8月初-9月
预定成交〔户〕
15
24
15
6
销售率
25％
40％
25%
10%
二、财务目标
方案投资额：，/ m²计算，/ m²计算。
时间阶段
指标
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
合计
住宅销售面积〔平米〕





车库销售面积〔平方〕





销售额〔万〕





第四局部 营销策略
一、产品定位
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1、品质定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。
2、形象定位
〔1〕政务别苑——针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调；
〔2〕文化宅苑——针对富裕阶层，利用其对“权利、文化〞的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅〞的心理需求；
〔3〕都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高〞心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间；
〔4〕精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的根底上，利用已经形成的家园气氛，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感〞。
3、功能定位
综合本工程的情况，本工程应做一个经济+美丽的复合型工程，集居住、休闲、轻松、享受为一体的开放式高雅宜居社区，打造绿色、清新、金色生活。
二、价格策略：采取低开高