合富辉煌 山东邹平山南新地块项目前期定位与营销策划提案 80页.ppt

合富辉煌_山东邹平山南新地块项目前期定位与营销策划提案_80页天兴地产山南新地块前期策划
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提纲
分析篇：
宏观市场大势分析
市场竞争分析
企业价值分析
消费者研究
项目本体分析
定位篇：
客户定位
产品定位
形象定位
营销思路：
如何内部竞合？
营销如何先行？
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费者需求分析
项目本体分析
分析篇
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消费者研究依据
07年10月至今对邹平市场的持续跟踪研究，并在此基础上针对新地块展开定向调研分析。
针对新地块，合富辉煌山东公司市场部同事至邹平市场以天兴城项目的会员及已购房客户展开定向研究。
具体研究结论如下：
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生活形态
经济基础雄厚
——我现在有两套房子，我住一套，孩子一套。
——现在一般家里都有两辆车吧，我们家两口人也是两辆车
多数拥有多套住宅
——我现在有六七套房子，都在魏桥，现在住的是400平米的别墅，光院子就1亩多地。
——我住的是158平米的三室，就我们夫妻俩人。
居住档次一般
——我现在有六七套房子，都在魏桥，那边房子没有房产证，都是集体证，
——我住的是100多的平房
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缺乏高尚生活体验
——我家里住的是平房，你说卫生间通风好么？应该是好吧……
——我去大连亲戚家，看到人家家都没有大衣柜，都是在墙里的
——我家装的餐厅是封闭的，里面装修的样子，就给酒店那个雅间似的，我觉得挺好，朋友来了也都说挺好。
升级置业需求单一
——我觉得现在俩人住140多平就行啊，再买还是买个这么大的，再大了，住不了
——我现在的房子就不小，儿子上大学了，就剩我们老两口了，不用再买大的，有个带小院的最好了
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新产品接受有抗性
——书房倒是要有，但你说的什么健身房啊，衣帽间啊，喝茶的啊也不用这么复杂，自己需要自己再弄就行，你们就把房间弄大点，简单点。
——怎末还有入户花园呢，不就是养花的地方么，我现在在阳台上养的，就挺好啊，哪里不能养啊
新城置业倾向明显
——还是山南那边好啊，那边空气多好啊，主要是环境好，比这边老城清净
——那边孬不了啊，下去个两三年，肯定发展的挺好
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消费者特征——建筑形式
对建筑类型知之甚少，偏好不明显，好产品识别能力不足

—— 你说的这些我都不懂，我觉得这些外在的东西也无所谓，我住的只是里边的一套房。
——什么欧陆风情也无所谓，这边也还没有这样的。
外立面色彩不喜绚烂，不张扬

——外边还是应该庄重，沉稳，看起来稳重些，那些花色的，俺觉得不好，太活泼了。
——那当然是要朴素点，是吧。
偏好瓷砖墙面

——还是贴瓷砖的看起来高档啊，刷涂料的，用不了两年就掉色，太糊弄人了。
——涂料显得旧，不耐用。
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排斥硬质铺装

——这种的不好，和广场似的，多冷清啊，哪像个家啊。
——这样的绝对不行，连点绿都没有，还是绿多了好啊
偏重多层次绿化

—— 3和5都可以，5有点大树更好些，不过，最好树啊，花啊能再多些，地下有草，旁边有花，上边看还有树，多舒服啊，是吧，这个住着多舒心啊。
向往水景的营造
—— 1，2，3，5这些都有水，都还行，当然3这种小水就更好了，你们如果弄园林啊，就多弄些小水就行，大的没必要，为啥呢，咱邹平缺水啊。
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户型要求
主卧一定要向阳，面积要大
——主卧室一定要朝阳了，那是，至少也要俩卧室朝阳。
——主卧室肯定要朝阳啊，而且要大些，能有两个卧室那么大最好了，就像宾馆
里的套房似的。
客厅重在宽敞，对朝向要求不高
——客厅一定要敞亮， 楼高点，面积大点，一进门看着就痛快啊；
——白天都工作，不在家，在客厅的时间较少，晚上下班回家就没太阳了，所以
客厅没必要朝阳；
卫生间必须通风
——卫生间可以不朝阳，但一定要有窗户，没有窗户太难受了，怎么换气都不行。
——如果是两个卫生间，公共卫生间必须通风，用的人多
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车库为必须配备的，甚至不止需要一个
——车库那是一定要的，而且不止要一个，你看我就两辆车，不能没地方放啊。
——我觉得要买一个，以后这车越来越多，你看济南什么的，停车多麻烦啊。
租、买方式未定，看重经济、安全
——买租的还是看价格，2，3万一个车位还行，再贵了就不值得了，不如租了。
——当然越省钱越好，我的心理价位是4-5万元/个。
——一家一个最好，安全，有好车的喜欢封闭式的。
车库配备
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生活配套
餐饮、银行、医院都可有可无，但超市，尤其是大型超市距离感强
——餐饮、银行、邮局、医院的都无所谓，现在都有车，去哪吃饭啊，去个银行啊都很快就到了，邮局都多少年没去了，医院一年才去几次了，而且近了不好，这么多病人啥的，但是超市最好近点，买个菜啥的方便啊，我也好久都不去菜市场了，都有卡，虽然