房地产开发项目操作流程.docx

房地产开发工程操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，
尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本
文主要从开发商的角度，阐述一个房地产工程的运作过程，容主要包括工程总体初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要容包括对地块现有
的环境情况、工程实施过程中造成的环境污染和工程建成后造成的环境污染进展
分析评估，提出工程中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进展初步设计，具体设计格式和深度会按照建立
部的有关标准进展，开发商提供必要的根底设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进展审查，审查程序与容和方案设计根本一样，设计必须得到
建委〔或规划部门〕的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进展地质勘
探，委托勘探公司进展此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由提出勘探要求，
勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和认可后，签订勘探合同，
勘探公司进展作业，最后完成地质勘探报告给甲方和，作为根底设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定
缴纳出让金、土地契税。
9、领取建立用地规划许可证
向规划部门申请领取建立用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批
复以及1:1000地形图。
10、领取建立工程规划许可证
向规划部门申请领取建立工程规划许可证，要求提交年度方案、全套工程施
工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫
生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建立必须进展同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：
〔1〕提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进展标底
编制。
〔2〕经招标办初审后，发布工程招标信息。
〔3〕根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进展沟通，
主要容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等
级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总
体安排等。
〔4〕由招标办根据一定的规那么进展初选承包单位，一般为6家，开发商
要保证有意向发包的单位入围。
〔5〕发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
〔6〕开标，由招标办组织专家进展评审，一般要选取2－3家，此时开发
商要想方法保证有意向的单位进入入选围。
7〕在专家推荐的中，选取已经初步商定的施工单位。
〔8〕招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产工程必须委托监理单位进展工程监理，
监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招
标根本一样，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有根本建立工程，其施工图完成后，必须交由具备审查资
质的进展施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，工程的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设
计市场的公平竞争，防止行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进展调整后，
由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交工程立项批复，方案安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有本，必须按本填写。另外，与施
工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建立工程灰线检验
工程工程建立必须进展放样，一般由规划部门指定单位进展现场放样和验灰
线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费〔以市为例〕：
a市政根底设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米
b绿化费8元／平米
c高教基金10元／平米
d人防建立费15元／平米〔已按规定建立附属人防工程时，此笔费用免交〕
e墙改费8元／平米
／平米
g城建档案保证金总投资的1－3％，最高不超过3万元
20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作根本完毕的标志，也是政府部门控制基建工程规
运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建立，领取施工许可证必须提交
以下各项资料：
A当年有效方案文件
B工程投资许可证
C经批准的工程总平