拿地策略思考.ppt

房企10种拿地模式
随着“白银十年”的到来，供不应求的局面被打破，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。为此，标杆企业纷纷通过创造概念开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。
3、地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，大大降低拿地成本，并得到政府在融资方面的支持。
代表企业：绿地
摩天经济学+地产
成功关键：“做政府想做的事”
局限性：前期投资额大、成都办公和商业市场供过于求
2010年，，总面积413亩，总建筑面积超过300万平方米，可建设房屋面积达155万平方米。项目涵盖居住、办公、娱乐等功能，建成后将成为武汉规模最大的现代服务综合体。而当时拿地的要求中，就明确规定“临江主要公建高度不低于600米”。
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六、为政府做上层设计的拿地模式
1、前期资助政府进行一级开发，后期通过拍得一级开发的土地，然后得到一级土地开发成本返还，实现零成本拿地，从而“变废为宝”、“荒地造城”。
2、通过与政府共同做规划低价拿地，碧桂园实现了三四线城市的飞速发展，并逐步进军一二线城市。
代表企业：碧桂园
大盘造城+一二级联动
成功关键：解决地方财政吃紧问题。
局限性：前期投资额大、利润周期长
张家界永定区沙堤乡板坪村罗家岗
，位于张家界风景区保护规划之外，距城区15公里，距武陵源景区14公里。由于地方财政吃紧，碧桂园给政府进行平整土地的一级开发，在一级开发完成后，，%土地款按一级开发成本划还给碧桂园，几近“零地价拿地”。
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七、一二级开发联动的模式
1、牵头申通地铁、上海建工组成联合体，以“轨道工程+区域工程”整体开发模式，进军地铁投资产业，以地铁沿线土地出让作为部分回购条件，在地铁沿线区域打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施，实现整体联动。
2、随着我国轨道交通建设大规模的增长，仅依靠政府财政拨款是难以支持的。绿地集团的这种创新模式，不仅将减轻政府的回购资金压力，更将带动轨道交通及沿线功能的综合开发，快速推进各地基础交通建设、区域功能完善和经济增长，实现多方共赢。
代表企业：绿地
“轨道工程+区域工程”
成功关键：切准基础设施领域改革的脉搏。
局限性：前期投资额大、利润周期长
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八、“建设-回购”模式
1、开发商与政府方签约后，设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资、建设，并在完工后即交付给政府，从而享有在一定期限内分次收回回购款（包含设施建设成本及融资回报）的权利。通俗地说，BT模式也是一种“交钥匙工程”，开发商投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人（开发商）的合理收益。
2、通过BT形式，政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的建设，同时，万科分解了基础设计建设的资金问题，也相应获得了进入核心区域发展的机会，于双方而言都是一次互利行为。
3、万科从项目获得的投资收益的多少由项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定。
代表企业：万科
成功关键：解决政府没钱的问题，同时提高开发效率。
局限性：前期投资额大、利润周期长
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九、机会拿地模式
在一二线城市的成熟区域，优质地块逐渐减少，土地政策收缩，造成了溢价相对较高的局面。龙湖本着“控规模、近城区”的投资策略，频繁参与成熟地段的地块竞拍，争夺城市优质土地资源，以求更大的投资回报空间。
代表企业：龙湖
成功关键：充足资金+机遇
成都金牛区金泉街道
龙湖于2016年6月竞得成都金牛区金泉街道地块，用地面积132亩，楼面价3700元/平米，%。
该地块地理位置优越，属于成都市金牛区茶店子板块，发展潜力巨大。地块公共交通便利，紧邻地铁2号线，以及规划中的地铁27号线。周边配套完善，属于传统西门生活配套成熟区域，步行几百米即达茶店子小学新校区，被认为是成都市西门三环内近年来少有的市区内核心优质地块。
“控规模+近城区”
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十、发展政策导向的拿地模式
把握政府政策导向，顺应城市规划发展趋势,土地价值有望快速增长。
成都华府板块
华府板块地处成都双流，位于“南拓”中轴线，将会是城南活跃度较高的一个区域，因此不少开发商都想将该宗地收入囊中。中海在此区域拥有中海左岸、右岸、双流区协和街