高端别墅物业管理方案.docx

第一部分项目概况第2页
第二部分管理及服务人员配置第2页
一、指导思想第2页
二、编制定员第2页
第三部分物业管理纲要第4页
一、总则第4页
二、对物业实施管理和对业主提供服务第4页
三、Butler（Butler）特色服务第调查分析小区可能存在的治安问题，并根据园区的建筑平面分布、出入口、别
墅，公寓结构，周围环境等特点，有针对性的制定《安全管理方案》，合理配置相应的
安全管理员岗位，实行24小时人防、物防及电子监控等智能化安全保障管理；
、指定保安员岗位职责及安全管理工作作业指导书；
、逐步完善园区物业的安全技防措施；
、本物业服务中心设立安全控制中心，负责园区紧急事件处理及消防作战指挥，
保证园区的安全随时处于受控状态。
特色：
1、实施国际化的“阶梯式快速支援体系”，由监控中心统一指挥调度，强调多重
结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、
白天宽松与晚上紧密相结合、区内宽松与外围严查相结合。
2、“物防”上采用围栏、绿化隔离带等手段既可绿化环境又可起到实体防护保护
线。运用智能化保安设备如闭路电视、红外探头、门禁系统、电子巡更、节假日、夜
间无人的区域采取报警功能等，结合监控中心的统一管理、快速调度，确保安全防范
万无一失。
3、及时更新业主/工作人员信息，创新采用磁卡或感应卡印制彩色照片技术（人
像图文识别技术），配以各种门禁系统，统一输入电子资料库并进行管理，确保业主/
工作人员证件的使用唯一性，当使用者持有IC卡，但照片不符时也无法进入，进一
步提高安全保障措施。同时以备保安人员对使用者的身份核查之用。
10、消防
、检查园区可能存在的消防隐患，坚持“预防为主、防消结合”的消防管理方针，
根据园区物业的规划方案及国家的消防法规，全面建立园区消防控制体系。建立消防
人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好性，制定消防控制措施及预案；
、制定园区消防管理条例及消防工作内容，明确责任人；
、制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书，确保消防系统符
合国家规范要求。
11、车辆管理
、车辆管理包括机动车及非机动车的管理；
、制定园区内车辆出入、停放和行使的管理规定、程序；
、制定停车场设施的完好率、维修及时率标准。
12、业主装修管理
、制定业主装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾处理及装修人员管理，完
善装修申报、审核手续；
、建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、园区消防、安全保卫
及环境卫生不受影响。
阶段性工作重点
13、园区物业管理工作划分成以下三个阶段；
阶段一：前期园区物业管理服务意见征询及调研；
阶段二：制定《东北亚别墅区物业管理方案》，签定《前期物业管理委托合同》；
阶段三：《前期物业管理委托合同》的实施。
14、前期介入阶段物业公司对园区的物业现状及管理服务需求作意见征询及调研：
、与物业管理委托方做物业现状及管理服务需求意见征询及调研；
、与客户做物业现状及管理服务需求意见征询及调研。
15、制定《东北亚别墅区物业管理方案》，与委托方签定《前期物业管理委托合同》
明确责、权、利，并开展以下工作：
、组建管理机构；
、确定管理服务范围及内容，制定管理服务费的收费标准；
、《前期物业管理委托合同》正式实施，对小区事实正常的管理服务。
与业主的日常沟通
16、与业主的日常沟通包括以下形式和内容
（1）、通过电话、传真、信函、E-Mail、走访、张贴公布等形式处理与业主有关的事
务；
2）、通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访业主；
、开展专题或系列社区文化活动；
、建立财务公开制度及管理报告制度，接受业主的监督。
17、物业服务中心的高层管理人员高度重视与业主的日常沟通，保持与业主的良好关
系。
18、如遇业主违背管理规定时，物业服务中心坚持不采取任何制裁性措施的原则，而
通过正面协调直至寻求法律援助等途径予以解决。
处理业主投诉
19、物业服务中心遵循以下原则，规范业主投宿的处理程序：
1）、接到投诉时，首先要假定工作存在问题；
2）、出现投诉，一定要及时向上级通报信息；
（3）、面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理。
20、总公司将及时分析、总结业主投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。
营造园区文化
21、园区文化包括园区文化氛围和园区文化活动两方面。园区文化活动促进文化氛围
的形成；园区文化氛围又促使园区文化活动层次的提高和业主业余生活内容的丰
富。
22、物业服务中心把营造园区文化氛围的工作列入日常工作日程并加以重视。
23、园区文化氛围主要体现在以下方面：
（1）、园区的整