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房产测量中面积测算问题的探讨
 
 
【摘要】房产测量面积计算作为房地产管理业务中的专业测绘技术，涉及到产权的管理、交易管理与拆迁管理，并为城市规划提供了基础性资料，得到了开发商和业主的广泛关注。但由于制度落实不完善，导致在测面积等。建筑面积计算则
会将阳台的种类全部纳入，并计算1/2的面积，且未覆盖的部分不计算面积[1]。除去这一点之外，在雨篷结构、永久性结构、围护结构等不同的方面，两种面积计算方式也会有显著的区别。这些内容在下文会有详细分析。
2、房产测量中的不同区域面积测算
阳台面积测算
阳台作为房屋附属设施，对于人们的生活具有显著的作用。除了提供活动与休息的场所之外，阳台还提供了晾晒衣物的空间，是户内与户外的过度区域。一般情况下根据外围的情况，将阳台的种类分为全封闭阳台与半封闭阳台。根据《房产测量规范》的要求，对于阳台面积的计算会考虑到标准阳台的计算模式。因为在实际上的测量中，阳台顶盖、阳台维护结构和阳台顶板的投影并不完全一致，且近年来房屋建筑种类的增加也让阳台的顶盖形式发生了更多的变化。此时，如果阳台顶盖和维护结构不完全覆盖，例如各层有顶盖、或是以其它构建作为顶盖时，则可以认为没有完全覆盖的部分算作没有顶盖，并不计算面积。另外，投影下来的面积的一半是否作为计算面积的标准，可以参考投影下来的面积。当面积大于维护结构的1/2时，则计算面积，反之，不计算面积[2]。需要注意的是隔层顶盖的阳台也不计算面积，视作无顶盖。原因在于隔一层的情况下顶盖并不能起到有效的保护作用，且如果算作有顶盖而计算面积，那么隔两层以上是否计算，就很难设定计算的标准，此时隔层就应该根据主体结构的结构层来进行判定。
伸缩缝面积计算
按照我国的《房产测量规定》的标准，伸缩缝面积的计算不考虑伸缩缝的宽度，只考虑和室内是否相连通，以判断其利用价值，将其作为伸缩缝能否作为计算建筑面积的标准依据。所以对于伸缩缝等类似的变形缝来说，如果具有房屋的一般条件，并且与房屋的任意一边相同，则可以计算房屋建筑面积。通常情况下伸缩缝面积不大，即便需要独立计算这一区域，也只是门口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸缩缝应该计算在建筑面积之内，即便是未通行的部分没有使用到，但如果伸缩缝能够发挥其功能，让这一部分的空间受益于整栋建筑，那么就应该计算在内。同时另一种观点指出，伸缩缝、沉降缝和变形缝都是结构要求，用户如果没有利用，那么则不应该计算面积，此时应该视利用面积的多少来进行计算，才是合理的计算方式。
室外楼梯的计算
普通而言，楼梯间越大，分摊系数相应会大一些；楼的层数越高，由于添加了电梯以及其他配套设备，相应的分摊系数也会越大，同时也因构造需求和设计作风的不同存在差别。室外的楼梯在建筑面积的计算过程中，面积是按照N-1层进行计算，即底层不计算面积。这一计算方式和室内楼梯的自然层计算有所差异。如果存在顶盖，那么则计算全面积，如无顶盖，就按照水平投影的一半计算。如果一栋楼有八层，而室外楼梯到顶层无上盖，，，剩下各层均默认上层的底部为下层的顶盖。但是在两种情况下，室外楼梯是不计算面积的。
第一种是通行到另一幢房屋的无顶盖室外楼梯，不服务于一幢楼，则不应该计算建筑面积。
第二种则是室外楼梯的建筑材