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房地产企业会计核算
第一章房地产企业会计核算概论
第一节房地产企业的经营特点
房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：
销售物业模式：登记。取得“商品房预售许可证〞。
产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。
(四)持有阶段的特点
房地产企业开发建设的开发产品，除了对外进行销售转让外，还可能存在长期持有的情况。一般情况下，房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。
所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产企业持有物业的特点如下：
为了躲避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般隋况下，房地产企业持有的经营性物业规模较大。如果经营性物业规模较小，房地产企业可以直接将其进行销售，因其一般不具有持有的价值。
房地产企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。
持有物业一般具有增值的特性。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业气氛，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。
持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。在宏观经济调控之下．房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。
四、房地产企业的财务特点
(一)资金管理的特点
房地产工程投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足工程的投资需求，一般都要向银行进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种。开发贷款的使用对象，就是房地产企业具体的开发工程。
在开发产品未完工前，一般需要通过预售取得销售回款，并将其投入后期的开发建设中。
资金支出的重点内容是地价款、建筑安装支出和税费。地价款的来源一般为企业的自有资金，建筑安装工程及税费的支出来源为开发贷款和预售回款。
(二)财务风险的特点
现金流风险。由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。所以，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。
盈利风险。在施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，而工程完工后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议。因此，房地产工程的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定，平时对利润的预测有可能存在较大的误差。 销售风险。不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。另外，房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很高。如很多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。
第二节房地产企业会计核算的特点
房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产工程，其特点在于投入资金多、风险大，为此，在工程的规划阶段，必须对工程的投资与本钱费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就是通常所讲的房地产开发工程投资费用估算，而工程投资费用估算与工程会计核算之间既存在千丝万缕的联系，又存在一定的差异，因此，我们首先要了解工程投资费用估算的一般内容和方法。
一、房地产开发工程投资费用估算
由于房地产开发工程的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与本钱费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发工程投资与本钱费用估算的范围包括土地购置本钱、土地开发本钱、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设工程各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设工程的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设工程，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发工程而言，投资及本钱费用由开发本钱和开发费用两大局部组成。
(一)开发本钱
1．土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类。似地块的出让金数额并进行时问、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境