富乐城市花园整合营销传播策划案.doc

港鹏国际商务中心
整合行销传播策略
APEX整合传播机构
APEX房地产投资参谋公司
2000年12月26日
关于APEX：我们的历史
1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门
营销机构，APEX 从以上区域物业形态分析可以看出：
地块表达较高的商务办公价值，商贸价值次之。
虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家气氛已不如
城南、城西。
三、写字楼供应状况分析
1、优势
写字楼为本区域绝对主要的物业形态，已形成较大的写字楼群规模，为商家置业的首选区域。
从空置率来看，本区域加权平均空置率为全市最低。
从售价上来看，本区域平均售价高于其它区域水平。加权平均售价为7000元/平米。
从租金上来看，本区域平均租金高于其它区域水平。平均租金为75元/平米，最高可达100元/米。
2、劣势
在物业管理、设施配套等各方面与相比，还有一定差距。
各高、中、低档的写字楼混杂，以中、低档次的楼盘居多，高档次的少。
市场竞争较大。总体来看，本区域写字楼处于较为饱和的状态。写字楼的密度为全市最高水平。
市场较为低迷，受经济大环境的影响较大。
3、市场时机点
顶尖级写字楼的匮乏。缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。
多功能、综合性商务中心的匮乏。多数写字楼以单一的写字间为主，商务人士缺乏交流、活动的空间。
尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。写字楼的面积普遍偏大，且配套跟不上。
4、前景预测
由于WTO的影响，全国写字楼市场已逐渐开始升温。
西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。
预计未来三年内成都写字楼市场到达供求平衡态势。预计未来五年内其需求将到达第一次顶峰期。
顺城街及附近写字楼状况一览表〔人民币：元〕
区域内其它写字楼状况一览表〔人民币：元〕
名称
位置
开发商名称
楼层
售价
租价
亚太大厦
书院西街
1号
国泰股份公司
18
3680-4200
80
锦阳商厦
提督街58号
向阳房产
27
5680-7800
40
王府井商寓
总府路
王府井百货
43
5000
60
百川大厦
红照壁21号
省机械进出口公司
20
不售
12层以下50元
宏达大厦
锦里东路
江南房产开发公司
26
5000-6000
60-80
海发新世界
东御街
柏利集团
34
13F：6000
60-80
华信大厦
太升北路
华信公司
22
4000
40
区域内其它写字楼状况一览表续1〔人民币：元〕
名称
位置
开发商名称
楼层
售价
租价
合江亭大厦
滨江东路
成都市客管外
17
不售
60
海成大厦
东门街
海成房产公司
18
5000-5800
待定
锦川大厦
天仙桥前街76号
锦川房产公司
20
3700
不租
少城大厦
少城路
金泰房产
23
不售
50
民兴金融大厦
提督街88号
四川民兴建设公司
38
8800-19800
70-150
锦贸大厦
中新街49号
达义实业公司
20
7000
55
金骊大厦
总府街
金骊集团
28
12000
260
泰龙大厦
长顺街
华联房产公司
21
5000起价
不租
区域内其它写字楼状况一览表续2〔人民币：元〕
名称
位置
开发商名称
楼层
售价
租价
国信广场
八宝街88号
国信置业
23
6000
60-80
江信大厦
太升北路54号
科泰房产
27
3500-4000
35-45
石化大厦
鼓楼南街29号
省石油集团
28
7500-8040
140-153
川信大厦
人民南路二段
省信托投资公司
37
10000
120
娇子大厦
羊西路42号
荣光房产
28
6500
60-90
泰龙大厦
长顺街
华联房产公司
21
5000起价
不租
锦兴大厦
宁厦街191号
锦程房屋开发公司
8
3100
35
四、酒店供应状况分析
1、供应状况
本区域内高档次的酒店较少，商务人士的选择性小。
现有天府喜来登、银河王朝在规模、软硬件属最高档次外。新时代酒店、云龙酒店的档次较低，绿洲、珠峰、全兴大酒店属中高档次。
高档酒店的长租客多，一般占30%左右。
低档次酒店数量较多，但因配套、管理不完善，市场较为冷淡。长租客少。
2、市场时机
高档次的酒店缺乏。
高档次的长租户有较大的市场空间。
区域内酒店租金状况一览表〔人民币：元〕
名