金都东湖仙境企划书.doc

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壹·改变．
三十年来，房地产业界奉行不渝的经典——
〖成功销售三要素,地点、地点、地点〗
当前因应市场潮流的积极做法则是——
〖改变、改变、改变〗
『规划的方向』是否改变?
『卖场的包装』是否改变0年）,按揭年限为3０年，以公式推测如下:
{（Ａ－Ｂ)×12-C｝×1０>5０万元×２0％=１０万
另A-Ｂ－C／1２>50万－10万＝４0万×=
其中A为家庭月收入,Ｂ为家庭生活开支(包括吃、住、行之必须开支),C为每年不可预见开支(包括请客、送礼等)。
由上式可以得出:
A>(C+1)/１２+B且A>＋B+Ｃ／1２
若B＝１000元／月，Ｃ=6０0０元/年,则Ａ>／月。
依次类推:按揭２０年A＞4148．８0元/月;
按揭10年A>。
工作10年以上结果一样。
２、消费者年龄分析：
　　 按照一贯的标准,收入与年龄成正比，所以,本案的客层年龄偏向于中、老年人,青年人将会占很少的一部分。
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３、消费者职业分析：
家庭月收入能够达到上述标准者,有下列几种：
a．政府官员（以水果湖一带为主)；
b．私营业主（以水果湖、徐东、中南一带为主）；
，以年龄大者为主(如楚天都市报、中南建筑院等）;
(如炒股、炒期货者)。
4、消费者教育背景分析：
　 因为本案针对的客层年龄偏大,在1０～2０年以前，很少有硕士,博士等,以上述消费者职业而论：
　:大专及本科为主;
　　 :大专及本科为主；
:大多数文化偏低。
5、消费者文化倾向分析：
上述几类人的文化背景虽然不一样，但是都有一个共同的特点:关心国家及武汉政府大事。那么,中央电视台,武汉电视台,湖北电视台,
长江日报,楚天都市报等,都是他们经常接触的媒体。
六、竞争个案简介分析：
　 附后
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查看上表，总价在5０万以上的各个区间，或多或少都有竞争个案的主力客群分布，且这些个案都具有相当的优势，所以，本案的主力总价要想在50万以上与其他竞争个案区隔,已不可能。
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那么，50万以下如何？答案是否定的。
因为本案周边有太多主力总价在50万以下的产品:天源城、世纪彩城、安顺星苑、新新花园等等。本案没有必要与众多的同类楼盘分一杯羹，也不符合市场的发展规律。
而且,本案的均价不低于５000元/㎡,总价若要低于50万,则户型面积必须小于1０0㎡,以本案所处的地理位置来看，显然不符合。因为本案的主力客层势必是有身份、有地位的人,他们要的就是豪华、就是宽敞。
既然在总价上已无法与其他竞争个案区隔,惟有以产品本身来取胜。好的地段,好的环境，周边齐全的配套设施等，本案全都具备,但是,本案的劲敌—【东湖林语】同样拥有,所以,只有给业主创造更好的居住环境，才有制胜的可能。
更好的建材、更好的小区设施、更好的产品规划、更好的人文环境、更好的物业管理更有特色的卖相、卖点等,都是本案取胜的关键。
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详情请见【商品建议】
三、营销制胜六大准则
成功的营销策划,一般致力于掌握以下精髓——
「避免与众雷同，突出自己独具的特色和鲜明的个性。」
ａ．区段、区位的区隔(减少竞争品)
（储蓄胃纳量)
c．商品定位的区隔(提供不同供给)
(建材、服务差异)
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(取得较佳条件)
ｆ．广告战略的区隔(迅速凸显印象)
(创新的手法)
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