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关于加强房地产企业资金管理的思考
陆梅 摘要:受国家宏观调控政策的影响,房地產企业的垫资金额较大,资金回流受限,易导致现有房地产企业资金链出现断裂等问题。如何提高资金使用效率,更好的管控资金,降低资金成本,成为很多房地产企业尤年调高,房地产企业拿地成本较以前年度不断上升,且需一次性支付全额购地款,留给企业的筹资时间和空间较小,给企业带来了较大的资金压力及较高的筹资成本。
此外,房地产企业在项目竣工后会根据工程量大小一次性支付房屋质量保证金,该部分资金由房地产企业直接汇至政府相关监管部门的指定账户,等到房屋质量保证期后,再由政府监管部分转到相关的总承包商账户,作为房地产企业的工程款。该部分资金由于政府相关监管部门的介入,因此很难通过与总承包商的协商分批分次支付。
再次,由于房屋的不动产性质,市场房价除了受限购限贷及资金监管账户政策的影响之外还受到所处地段相关互补性行业的影响较大,从而导致部分房产的销售受到影响,给企业的资金回流增加了难度,造成房地产企业的资金回流速度较为缓慢,从而造成企业资金压力较大。
(二)项目开发阶段所需材料价格及人工成本难以预测及控制,资金预算管理难以落实
由于房地产企业的开发周期较长,原材料如钢材、沙土石料价格波动大,很难在原材料价格较低时一次性采购所需要的所有原材料,且在工地上原材料很难实现精细化管理。另外,有些原材料很难实现存储,如混凝土,对于该部分原材料就要即用即买,因而在项目开发阶段需要分批分次采购原材料,所以企业很难就一个项目作出完整的财务资金预算及需求计划,有很多企业即使根据企业自身情况制定了短期的(一年以内)的资金需求计划,但作用也并不明显。与此同时,由于原材料受市场价格影响波动较大,且房地产企业在与总承包商所签订的承包合同中,大多会有原材料价格涨幅超过5%,需要开发商额外支付一个提前约定好的价款作为应对原材料价格上涨的合约事项,那么该部分价款压力就转嫁到房地产企业中了。这部分款项受市场的控制较为明显,很难做到合理的规划预算,因而会给房地产企业带来额外的资金压力,从而导致很多房地产企业的资金预算管理制度和要求无法落实。
(三)房地产企业的财务人员未能参与到项目中
房地产企业财务人员与项目人员的沟通不到位,信息不对称,企业的财务人员未能及时有效的参与其中,导致企业财务人员未能从签订合同阶段就介入,只是被动的接受有关项目的合同及付款计划,无法增强企业财务支付节点的谈判能力。
(四)房地产企业未能做到收支联动管理
房地产企业很难通过以销定产的方式来实现资金流的管理,其项目开发与房产销售存在一定的脱节情况,从而导致房地产企业某一时间段的资金回流量不足,而资金需求量过大,增加了企业的融资成本,也带来资金成本的增加和高财务风险的产生。
三、解决对策
(一)建立合理的资金审批制度
房地产企业应建立完善的资金使用审批流程,提前做好资金的规划审批,将长期的资金使用按阶段划分至各个阶段。对各阶段超出预算的的资金支出部分,要建立支付审批台账,定期进行复核评估分析,确认当期的超预算支付部分确实没有延期支付的可能性,或当期支付较延期支付所负担的成本低。
(二)财务人员参与整个业务阶段
财务人员与建设