房地产市场研究工作流程.doc

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房地产市场研究工作流程
及工作要求
目 录
市场研究的主要物业形态 1
项目整体工作流程 1
住宅物业市场的研究 3
商业物业市场的研究 5
办公物业的研究 8
酒店行业的研究 9
附录
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3、需求的分析
除要研究一般的宏观经济影响因素外（GDP的增长等），可重点分析：
人均可支配收入的增长趋势
城市化率的影响
购房者的类型、需求特点
某些基础设施对住宅市场的影响
政府的某些重要经济政策对房地产市场的影响。
关键要求：找出该城市对该类型物业市场的需求支撑因素
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4、工作要求
完成以下表格及文字：
宏观经济及房地产指标信息表
住宅项目统计信息表
住宅未来供应量统计表
影响住宅市场需求的主要经济影响因素（形成研究素材）
商业物业市场的研究
商业可以基本分为：商业街商业；市场类商业（小商品城、服装城、建材城等专业市场）、购物中心等综合体商业；以及社区底商（1000-20，000平米左右）
具体撰写报告时，可能不会按照上述标准分类，一般会分为：高端零售、中高端和中端等，具体描述哪种类型的商业需要有个限定标准和判断。
高端零售： 一般指：重要商业区内的百货和购物中心项目，有时可以考虑重要步行街商铺；这些区域名气大、影响力大、价格高、位置核心
中高端商业： 一般可指：建筑面积较大的区域性的重要百货和购物中心项目。这些项目一般在各个区域的重要商业区内、项目体量较大，对区域有一定影响，吸引中高端的人群。
前两个部分也可以放在一起研究，作为“重要商业”（Prime Retail）
中档商业：可以分为两个部分：市场类的商业和社区底商。
根据客户开发的类型，选择合适的类型研究。不管研究哪种类型都需要有区域划分，重点研究。
1、存量的分析和统计
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首先理解对各种档次商业物业的分类和定位。通常，高档商业指的是该商物业规模大，品牌影响力强，可以吸引整个城市的中高收入者来购买；中档商业主要指的是社区商业，超市，家居，社区底商等。在分析商业物业存量时，需统计以下信息：
商业物业项目信息表
位置
建筑面积
开业时间
经营模式
主要客户群（商品、品牌）
档次
通达度
物业名称1
百货/大型超市/shopping mall）
物业名称1
针对商业物业，要选区重要的区域作为研究的载体，介绍这些主要商业区域的特点、商业类型、优劣势、通达型、发展趋势等；尽可能做成表格进行分析，将以上具体物业分布在主要区域里，反映：现有存量、预计未来供给、均价、客户群和通达状况等。在进行分析研究时，将上述商业物业项目信息表整理成如下表格：
商业物业统计信息表
区域1
区域2
区域3
区域4
现有存量（existing stock）
新增供给量 10/07-2008
(additional supply）
预计存量2008*（forecast stock）
平均售价/租金
经营模式
目标客户（Target Customer）
主要优劣势
通达度（accessibility）
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2、租金、售价及空置率的调查研究
商业物业可能采用租或售的方式。按以下表格中提到的要素了解信息。如商业主要采用销售方式，则应主要了解其售价水平及其变化趋势。
商业物业租金/售价表
租期
租金水平
租赁期限
每年增长幅度
租赁方式
空置率
商业物业1
（注意租金是如何计算，租金增长幅度）
以租代售还是按零售额来租？
商业物业2
注：在统计租金水平时，也可按商圈和经营业态（零售、洗衣店、餐饮、健身中心等）来进行分类统计。同时考虑到地段和位置差异，租金水平的变化。
对于散售的项目，要调查售价水平，尽量搜集历史价格。
最后形成历史年份，或是各个不同区域的租金、售价、空置率的图表，（具体根据搜集的资料情况而定），但是市场的平均水平一定要获取。（下表作为参考）
2002
。。。
。。。
2007
售价
租金
空置率
3、需求的分析
除要研究一般的宏观经济影响因素外（GDP的增长等），可重点分析：
社会零售额的变化增