再一次续写传奇再一次续写传奇金地西沣路项目金地西沣路项目 A# A#地块营销策略总纲地块营销策略总纲 2012 2012 年年2 2月月1 1日日《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. O PINON 目标及核心问题 P lan 总控及实施 S elf 本体分析 CONTENTS M ARKET 市场与客户分析 P lan 营销策略1 目标及核心问题界定>> Ⅰ. 目标认知Ⅱ. 核心问题《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 目标认知?短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领; ?量: 2012 年销售目标实现 4个亿销额; ?均价:实现均价 8000 元/平米; ?中长期实现金地集团的品牌美誉度的升华; 销售目标销售目标市场目标市场目标品牌目标品牌目标《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 目标分解量: ? 2012 年销售目标实现 4个亿销额,共计 490 套房源; ? 2012 年8月开盘销售; 价: ?项目均价实现 8000 元/平米; ?高新整体均价 7300 元/平米; 量: ?需要 5个月内实现去化 490 套销售量; ?月均去化 98 套:价: ?项目均价整体高于区域市场近 700 元/平米; 市场形势不容市场形势不容 10 10 年价格快步上涨! 年价格快步上涨! 资金需求不容高价影响速度! 资金需求不容高价影响速度! 在价格高于区域均价基础上,月均销售 98套,是否有难度? 《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 远高于区域代表项目售速,与万科城处同一水准! 主要代表项目 11 年销量月去化实现均价(元/平米) 逸翠园 287 45 8500 万象春天 600 90 6700 雅居乐 173 60 7500 万科城 1362 113 8000 量: ?需要 5个月内实现去化 490 套;月均去化 98 套: 价: ?均价 8000 元/平米,高于区域市场近 700 元/平米; 目标分解速度> 价格 2012 年项目首要任务就是实现快消回现,其次是价格提升《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 核心问题?项目背景: 城市近郊板块,具备强势配套资源的中高容积城改属性超级大盘; ?市场背景:西安整体市场进入量价松动周期,下行趋势严重; ? 12 年高新市场整体供应格局以品牌项目为主要供应,压力极大核心问题: 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力? ?速度目标: 需要 5个月内实现去化 490 套;月均去化 98 套: ?市场目标: 短期内实现金地集团对西安中高端市场的占领; ?品牌目标: 实现金地集团的品牌美誉度的升华; ? 核心问题背景限制期望目标《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 核心问题分解?核心问题: 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响力? ①②③激烈市场竞争格局下,如何占位市场,树立项目核心价值体系? 目标客户在哪里?如何进行精准客户锁定? 如何营销铺排,开拓营销渠道,快速引爆市场,大量蓄客清盘? 《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 2 项目价值梳理>> 《2012 房地产营销策划大全》震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: http://shop70308792. 本体分析城市发展重心之上,城市外扩第一圈层,区域认知度较高??区位环境: 区位环境: 项目位于雁塔区内,南三环外区域,紧邻西沣路;同时被城南、高新以及长安三大板块环绕, 属于城市发展外扩的第一圈层; ??物理距离: 物理距离: 距离西安主城区 15 公里, 车程约 25 分钟;距离高新成熟区仅 3 公里,车程 5-10 分钟; ??交通通达性: 交通通达性: 项目临近西沣路与西部大道,通达性好; ??区域形象: 区域形象: 临近高新 CBD (绿地中央广场)区域,属未来西安发展重心区,但现状以城郊接合形象为主; ??房地产成熟度: 房地产成熟度: 品牌房企较多,具备一定成熟度; 高新区三环市中心长安区城南 15km 3km 3
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