房地产开发全流程.docx

.
第一部分：房地产开发流程
第一章：房地产开发总流程高层780天、小高层580、多层340天
90天
70天
4C
天
1
25
天
r
40
L
天
20天
15天
13层
售楼部施工
16
销售目标确定
20
销售准备（售房附图销售方案推广具合同配置标准）►
23
29
时间
施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）
44
预售许可证
37
发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作
成本施工过程中计划控制、工程进度款审核
、施工过程中的招标采购
连基工程
31
基础工程
33
五层结顶
35
36
主体封顶■
40
41
保温、防水装修工程
砌体工程
水、电、智能化等安装工程
外架拆除
46
成本阶段性控制总结
48
42
43
45
门窗栏杆
室外管网配套工程
47
产权测量
定价
39
38开
销售管理（强销期、持续期）
时间
（网络计划样本）（三）
工
作
类
别
发展类
工程类
物业类
营销类
说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述三房地产开发全流程说明
步骤
是否为重点控制点
工作重点描述
时限
重要输入
重要输出
流程编号
责权事项编号
相关表格模板
1
发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的
《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项
《可行性研究报告》
2
ZD
营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目疋位策划报告》，并按责权体系审核审批通过
《可行性研究报告》
《项目定位策划报告》
3
设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。
招标采购中心组织确定后的设计单位
《概念设计任务书》
概念设计成果
4
成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析
《项目投资估算表》
5
ZD
发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》
计委审查进行项目立项国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查建委办理《投资开发项目建设条件意见书》
环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专
《项目选址意见书》
业内容范围进行审查
6
设计管理中心根据审批审核通过的
《概念设计成果》进行分析，给设计院卜达《方案设计任务书》，并负责监督元成《方案设计》
《方案设计任务书》
《方案设计》
7
在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作
8
发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》
9
ZD
规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件
人防办完成人防工程建设布局审查
国土资源局完成土地预审
完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查
10
成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标米购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作
《成本测算书》
《地勘（文堪）中标单位确认书》
11
设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计
初步设计
景观方案设计
12
项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探
13
ZD
发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》
14
建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》
规划部门对初步设计的规划要求进行审查
公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查
公安交警支队对初步设计的交通条