拿地可行性报告模板.docx

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拿地可行性报告模板
第一部分：项目概况
宗地位置宗地所处城市的地理位置，项目地段的定性描述。
附图：项目在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。
二、宗地现状1、
四至范
2、地势平坦状况，自然标高，与周边交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供应方式和供应结构等。
2、区域内各档次产品的供应状况：各档次产品的主要特征，尤其是与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。
3、区域内竞争楼盘的基本状况及比较分析。
4、结论：本案在区域内的市场机会与竞争态势，拟开发产品的价位区间及产品形式，本项目在开发中的营销焦点问题。
四、项目目标客户群和市场定位1、本项目的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式、关注点与主要诉求等，初步确定目标客户群的辐射范围。
2、项目的基本市场定位结论及产品建议。
第四部分：规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，进行基本的建筑排列，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。女口：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质的状况、河流、道路、其他建筑物等对产品设计的影响及解决的方案。
3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。女口：治安环境、噪音环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计的影响及解决方法。
4、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：商业设施（大型购物中心）、体育娱乐公园等休闲场所、学校、医院、银行等生活设施对项目规划设计影响。
二、初步规划设计思路1、规划设计的主要思路：产品体现的主要概念、主要设计风格、设计特点等。
2、项目的产品类型：住宅与公建的区域分布及比例，住宅产品的主要类型（多层/高层/洋房/联排/别墅）及比例分配，户型结构和主力户型，对产品差异性的考虑等。
第五部分：项目开发及销售计划
一、项目开发计划：
对项目分期开发建设的设想，主要分期开发方案和计划，各期开
竣工时间及工期安排，各期开工建设规模，在区域市场中的占有率等。
二、项目销售计划：
项目各期开盘销售的时间、销售价格、销售面积和销售周期，销售各期在区域中的市场占有率，实现销售计划的有关对策和措施第六部分：投资及收益分析
一、成本预测与分析
根据规划设计的初步方案对项目成本进行测算，并说明测算的主要依据、运用指标和计算方法。在指标不确定或多种方案时，可进行多方案的成本测算和分析。
附表：项目成本测算表（参考表二）二、收益测算表与分析
根据项目与产品定位的初步方案，结合区域竞争项目的实际销售情况，确定产品的计划销售价格，进行项目的收益测算和分析，编制项目收益测算表和年度利润计划表。
附表：项目收益测算表（参考表二）；项目年度收益计划表（参考表三）
三、资金测算与分析
根据项目开发进度，制定项目资金筹措计划和销售回款计划，编制项目的现金流量表，测算项目启动资金、最大资金占用金额和项目资金平衡时间。
附表：项目现金流量表（参考表四）；
四、投资评价指标测算与分析
根据成本和收益测算数据，计算项目的主要投资评价指标，主要包括销售利润率、成本利润率、投资回收期、内部收益率和净现值等指标（参考表五）
1. 销售利润（净利润）率：利润（净利）/总销售收入*100%。
2. 成本利润（净利润）率：利润（净利）/总成本*100%。
3. 静态投资回收期：不考虑资金的时间价值，净收益抵偿总投资的时间。
4. 动态投资回收期：考虑资金的时间价值，项目净收益抵偿总投资的时间。
5. 内部收益率：各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。
6. 净现值：按基准收益率将各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。
7. 盈亏平衡点分析：
（1）保本售价：即销售净收入等于总投资额时的平均售价，计算公式S=C/（1-T1）.
（2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售部分所获净利等于未销售部分成本的销售比例，计算公式R=C/[（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2].
式中：
C:表示单位成本；
R：表示保本销售率；S:表示单位售价；T1:表示营业税率；T2:表示所得税率。
五、项目敏感性分析
1、成本敏感性分析，分析总成本或单项成本每上升一定比例对收益的影响程度（参考表六）。
2、售价敏感性分析，分析销售价格每上升一定比例对收益的影响程度（参考表七）。
第七部分综合分析及结论
一、项目综合分析
通过对项目所处区域房地产市场的发展情况及竞争态势，结合公司发展战略和资源状况，对项目进