xxxx花园营销推广策划方案doc83.doc

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如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 。此次贝兹斯玛特全程参与本项目总体规划、建筑风格、世界顶级材料的选择和技术监理，以尊重舒适、私密和品位为基础，充分体现现代豪华公寓的完美。珍珠般晶莹---元宝型建筑，堪称举世瞩目。
维多利亚花园系澳洲风情，国际标准，花园住宅。项目在每个细节上都一丝不苟。200套经典杰作，48种人性化户型设计体贴入微，在CBD区域打造纯澳洲居住公寓，营造一种在CBD的街景霓虹灯下，聆听鸟儿声音的优美、和谐生活意境。
第三部分：区域市场分析
一、策划说明
作为项目的策划，我们必须对项目所在区域市场了如指掌，结合区域市场实际情况，我们才能制定更详细、周密、切合项目本身的营销推广策略。
二、区域市场分析
维多利亚花园项目地处北京最大的公园，素有北京“城市绿肺”之称的朝阳公园区域板块，朝阳公园占地３２０公顷，是北京的中央公园，也是目前亚洲最大的公园。朝阳公园板块集ＣＢＤ、燕莎商圈、第三使馆区三大宠爱于一身，左拥三环右抱四环，交通极为便捷，周边已经密集了棕榈泉、公园大道、东润枫景等２０多个房地产项目，成为备受购房人关注的热点地区。
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该区域内楼盘品质、档次较高，文化氛围和商业氛围特点突出，另外，整体档次较高，致使该区域正逐步形成“北京富人区”。目前该区域的房地产项目主要呈现以下特点：
（一）、项目定位中高档
在朝阳公园周围一带，高档公寓、别墅的数量之多，完全可以用得上“密集”一词，在朝阳公园东侧、南侧，集中了公园大道、棕榈泉国际公寓、GOLF公寓等高端产品，售价都在每平方米1万元以上，比如棕榈泉方米19500元左右，由美国汉斯公司开发的公园大道虽然还没有正式推向市场，据了解其价格在每平方米13000元左右；京达方米13000元和18000元；四环东侧的独栋别墅太合嘉园售价将达每平方米3000美元。相对于北京市整体商品房售价每平方米6000多元的平均水平，以上这些产品显然只是属于少数人的专利。
由于居高不下的价格，高档外销公寓的客户群主要是来自燕莎商圈、CBD商圈国际大公司的高级行政人员、使馆区的大使和工作人员，国内的客户主要是事业有成的商务人士、企业家等，都是社会上的精英阶层。
与此同时，在该地区周边也有一些价格相对平民的项目。比如在公园大道旁边开发的甜水园三期公园5号，其售价为每平方米6980元，位于朝阳公园边缘石佛营的炫特区在今年开始销售时起价为每平方米5300元，可谓在同地区绝无仅有的低价。
在朝阳公园附近，无论每平方米上万元的豪宅，还是五六千元一平方米的中高档房，都面向白领一族，在设计上、宣传上凸显时尚特色。
（二）、项目价格不断走高
自去年北京市政府公开悬赏500万元向国内外公开征集北京朝阳公园整体规划设计方案，并计划投资40亿元全面改造朝阳区以后，朝阳公园地区楼市的人气就逐渐上扬。另外，由于CBD商圈商务活动日趋频繁，包括世界500强在内的许多国际、国内知名企业相继入驻，使商务人士及在该地区上班的白领人数
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也在每年以5万之多在不断增加，导致该地区的房地产市场火爆，促使价格不断上涨。
比如销售比较火爆的、位于朝阳公园边缘地区的炫特区方米5300元上升到现在的每平方米6600元，升幅达到25％；棕榈泉方米9000多元上升到现在的19500元。供求关系决定价格，从长远来看，绝佳的地段、良好的环境决定了该地区项目巨大的升值潜力。
（三）、高端客户更认可生活质量
高端客户是社会经济浪潮中的明星，他们在获得巨大财富的同时，也必将对生活的外在条件，如：交通的便捷、环境的优美、建筑风格等提出更高的要求，另外，项目