南昌市瑶湖东岸城市综合体项目物业发展定位报告60p (2).doc

瑶湖东岸城市综合体
项目物业发展定位报告目录
第一章、区域概况4
第二章市场研究分析6
一、南昌市房地产市场概述6




二、区域市场分析增长势头，在国家加快经济发展速度和经济发展方式转变的主旋律之下，南昌城市经济发展将更加健康。

从南昌市2009年8月至2010年8月份商品房住宅供求量走势表来看：2009年全年南昌房地产市场历经了回暖到发热一年，全年连续几个月房地产市场呈现供不应求的现象，整个市场十分火热。
自2009年底政府开始对房地产业的过热再次进行调控，国内房地产市场也再一次在调控的舆论声中摇摆前行。市场观望气氛开始形成，就南昌楼市而言，住宅成交出现下滑，供求关系发生变动，而待到2010年4月号称“史上最严厉”新政出台，全国楼市终于像是被注入一剂镇静剂般，到2010年5月、6月效果开始显现，各地楼市观望氛围持续蔓延，促使包括南昌在内的全国楼市成交开始出现一定程度的下跌。购房者暂时持币静坐，一方面翘首观望政府后续政策，一方面则与开发商展开心理博弈。
而从国家的宏观调控政策分析，到2010年7月，国家针对对房地产业密集出台了多项调控政策，涉及土地、差别化住房信贷及税收等多个方面，旨在抑制不合理投机性住房需求、控制过快上涨的房价，调整房地产供应结构和引导合理的需求梯次的形成，降低房地产金融风险。从全国楼市目前的反应来看，基本上符合预期的调控目标，特别是在房地产泡沫现象较为严重的沿海发达城市，此次调控基本使得这谢区域楼市开始走向回归理性的道路。

从2009年8月至2010年8月商品房住宅成交均价走势图可以看出，2009年全年南昌市商品房住宅价格大体上呈现一路向上的态势，月度成交均价稳中有升。而自2010年初至今，南昌楼市住宅价格开始出现涨跌交替的现象，但总体仍然呈现攀升态势，其原因主要是在国家调控政策下，南昌房地产市场的供应结构发生了较大变化，别墅等高端产品走俏，拉动成交价格整体上走，剔除别墅等高端产品的价格影响，南昌楼市价格基本维持平稳态势。

1、南昌别墅分布面广，目前以昌南片区、湾里片区和青山湖片区为主体；其中形态上以多元化小区为主，仅有少量纯别墅项目；昌南片区与青山湖片区都以亲水性别墅为主，湾里区群落以山地别墅为主。从对各片区别墅市场的归纳可以看出，大部分别墅都离城市距离不远，基本以近郊别墅为主；从楼盘物业类型、整体品质等方面均可以看出，南昌基本以中偏高档次类别墅存在，受政策影响、高端和超高端别墅产品还是比较有限。
2、从别墅供应楼盘及供应体量来看，城郊别墅无疑已成为了南昌市别墅主流供应产品，这符合城市化进程的普遍规律，南昌城市框架拉开特别是地铁的规划，使城郊交通有了很大的改善，城市土地成本的水涨船高，城区喧闹环境及南昌房地产政策的严格执行，城区建别墅的难度迅速提高。为此，别墅不断向城市近郊、远郊区域发展。
3、从近几年别墅的供应情况来看，别墅供应稀缺性未来逐渐凸显，南昌将迎来城郊别墅时代，而郊区别墅的竞争的本质也将是各区景观资源的竞争。而产品的喜好来看，联排、叠加等高性价比产品更容易受到市场的追捧。
4、昌东片区别墅物业面积区间较为分散、200-330㎡不等，总价也由于100—600万不等；未来片区市场竞争较为激烈，保守估计将有约10万的类别墅物业，未来项目将面临几个的项目的一定量的冲击。

1、目前投资型公寓主要分布在洪城区、市中心区（包括青山湖区）和红谷滩，洪城区属于投资型公寓的先驱，带领一些烂尾楼走向辉煌；市中心紧随其后，主要为新建筑精装产品，引领南昌精装公寓市场；近两年红谷滩兴起了很多公寓，而且不少还很热销。投资型公寓进一步向京东、青云谱等外围区域开拓新的市场。
2、从去化程度上看，投资型公寓项目09年经过一轮降价，基本销售完毕，销售率都达到了80%以上。部分高价精装产品有少量房源，中低价格非装修产品基本销售完全。
3、市场上现有的投资型公寓户型集中供应在30-60平方米，物管基本为常规性的服务，较少有特殊服务。精装修产品真是报价与对外报价相对较悬殊，精装标准大致相同，小区环境有底商支撑，且配有成熟社区或在成熟社区附近。
4、从现有公寓市场预计南昌房地产市场投资型公寓产品不再是单一的纯自用形式，逐步向写字楼+公寓综合性产品、酒店公寓及SOHO高端定位的产品发展。
总评：而对于南昌房地产市场，由于市场刚性需求占据主导地位，整体市场受影响程度还是有限的。对于部分投机投资性需求在严厉的差别信贷等政策的抨击下，已逐步被挤出了市场，整体楼市基本回到了平衡状态。而依据2010-2011