（营销策划）广州海景策划策划方案.pdf

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（营销策划）广州海景策划

8．缺乏商业气氛，社区配套不成熟；
9．周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；
10．无小区花园，缺乏生活大自然气氛。
11．三房单元无主人套房，成为其主要抗拒点
1．4．竞争对手资料分析
对手一
：侨颖苑
：由 3 幢 12 层及一幢 9 层组成
：现推 C 栋 C1～C4 梯的 3～12 层，B2 栋的 2～12 层
：新天河、新市民、新文化
：4481～5145 元/m2，均价 4655 元/m2
（复式）5668～6195 元/m2，均价 5861 元/m2
（最新价格）
：一级二类装修

⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺
中带静，有一定的升值潜力；
④发展商知名度较高，能够给买家一定的信心支持；
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；
④外立面缺乏特色；
⑤建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二
：紫林居
：由 3 幢连体 9 层组成
：现推 C—H 座的 3～9 层
：品味家在公园旁的舒适与休闲
：4511～6208 元/m2，均价 5320 元/m2
：一级二类装修

⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；
②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；
④建筑设计为无电梯低层住宅，且物业收费低廉，对买家有极大的吸引力；
⑤小区缺乏中庭花园，吸引力欠佳。
⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；
③该楼盘周边生活配套设施不齐全，且多为装饰材料店铺，影响楼盘档次；
④户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；
⑤规模小，难上档次。
对手三
：天一庄
：由 12 幢高层组成
：现推玲珑阁、锦茵阁的 7～18 层
：天然高台全封闭绿色小区
：5019～5802 元/m2，均价 5393 元/m2
：毛坯房
：
⑴优势分析
①为同区域少有的大型住宅小区，易于吸引买家购买；
②小区规划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜
力大；
③能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点，因应采用独特设计，令本楼盘拥有鲜明卖
点；
④邻近主干道，但又有一定的距离，且有小区路环绕小区四周，令住户在享受安
静环境的同时又可享受便利之交通。
⑵劣势分析
①周边同档次的对手楼盘多，竞争压力大；②本小区外部建有一幢高层建筑，有碍整体建筑美感；
③周边外来人员多，治安管理有隐患；
④周边生活配套设施不完善，难以满足住户日常生活需求。
对手四
：恒安大厦
：1 幢连体 30 层
：现推恒乐轩 5～25 层
：一点一滴……令为生活细节设想
：4218～5980 元/m2，均价 5102 元/m2
：毛坯房
：
⑴优势分析
①位于主干道旁，交通方便，出入市区方便，有一定的升值潜力；
②户型设计方正实用，间隔采用隐梁隐柱设计，方便住户日常生活；
③虽为单体楼，但内部配套设施齐全，有助吸引买家购买；
④南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境，有利于销售。
⑵劣势分析
①位于主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家购买意欲；
②楼盘门前外来人员较多，出入欠缺安全感；
③楼盘周边相同类型的对手楼盘较多，销售上有不小的压力。
1．5．项目周边配套状况

①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤饮食：云景酒家、中意食庄、食神等。
⑥康体：天河体育中心、羽毛