16养老地产专题研究.ppt

16养老地产专题研究

消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；
产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；
社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照生文化学院、养生博物馆等
经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡
通过返本销售入住、反向抵押贷款、
房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。
②.国内养老地产的盈利模式
国内养老地产
盈利模式
长期持有
出售与持有相结合
单纯租用
部分进行销售
满足老人租用
度假之用
开发资金回笼快速
一气呵成
开发资金回笼较慢
资金循环
开发资金回笼一般
长期运营
出售
单纯销售
典型案例：出售与持有相结合盈利模式
北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。
“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。
”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。
③.住宅建设与社区管理建设相结合模式
住宅建设与社区
管理建设相结合
住宅建设与社区管理
相结合的经营模式
住宅建设与社区管理
相分离的经营模式
优势
优势
劣势
劣势
立体的开发经营模式
利润来源不止是住宅
产品配套服务为物业
增值效应
资金投入大、回收期较长
投资风险、
经营管理风险大
对开发商专业要求高
完成销售即可
收回投资
获取利润
风向投资小
收益比
”相结合“模式少
对开发商专业要求低

阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。
时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。
行为特征：自主消费
思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。
质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。
内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。
目标客户群的消费特征
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；
“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。
“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
目标客户群的消费方式

非营利性组织
私募基金
REITS
投资商
国际养老地产的投资商主要有三类：
REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；
私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；
非盈利性组织主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。
国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。
part2：国内养老地产市场分析
有少量相关政策，
但还缺少政策支持。
与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。
商业银行、
房地产基金、
房地产投资信托
国内专业机构较少，
国外较多：美国SASAKI设计公司、
、丹麦KAB集团。

融资
机构
规划设
计资源
政策
环境
社区服
务资源

我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，，约占亚洲老年人口总数的36%，%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
中国人口年龄构成及发展预测(%)
年 份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁




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