土地增值税清算涉税技巧详解[58页doc].docx

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最新精品资料整理推荐，更新于二〇 其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内计算扣除。
三、开发成本的口径
会计口径：包括土地和资本化利息
土地增值税法：不含土地、资本化利息
加计扣除基数：会计口径－资本化利息
见《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）“三、房地产开发费用的扣除问题:……（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
四、税率的形式
1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
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2、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式，是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等。
3、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率。前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
《土地增值税暂行条例实施细则》第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　（一）增值额未超过扣除项目金额50%
　　土地增值税税额=增值额×30%
　　（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
　　（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
　　（四）增值额超过扣除项目金额200%
　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
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五、清算对象
（一）会计成本核算对象
开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：
1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。