常熟市辛庄镇工程项目资金平衡方案分析.doc

常熟市辛庄镇工程项目资金平衡方案分析
[提要] 本文在对常熟市辛庄镇提交的“三优三保”一期工程项目资金平衡方案分析基础上,指出其提交方案的不合理性,针对方案中的不合理因素,进行较严谨、客观的实证分析,并对方案进行重构。
指标分配及土地收益测算。结合辛庄镇前期供地情况按照商住用地不超50%的原则,本文对辛庄一期项目置换出的1,365亩建设用地指标进行了重新设置,因整个项目周期长达15年,考虑到今后土地价格上涨因素,将土地亩均成交价在近5年平均成交价的基础上一律上浮15%,具体如下:
(1)工业用地:345亩,%。根据全均成交价上浮15%,,辛庄镇获得的工业用地实际土地出让收入(收益)比例约为成交价的83%,获得土地出让收入(收益)6,。
(2)仓储物流用地:350亩,%。参照近五年平均成交价上浮15%,,辛庄镇获得的仓储物流用地实际土地出让收入(收益)比例约为成交价的83%,获得土地出让收入(收益)16,。 (3)商住用地:670亩,%。参照近5年平均成交价上浮15%,,辛庄镇获得的商住用地实际土地出让收入(收益)比例约为成交价的75%,获得土地出让收入(收益)123,。
以上总计获得土地出让收入(收益)为146,。
二是资金缺口。辛庄一期项目总投资135,,加上还本期利息为32,634万元,2019~2033年辛庄镇总计需投入资金167,。根据上述测算,项目总计获得土地出让收入(收益)为146,,资金缺口为21,。
3、资金缺口来源分析
(1)缺口资金来源。上述资金缺口21,,2019~2033需年均安排1,。
(2)辛庄镇一般公共预算收入及增长额测算。2019年辛庄镇一般公共预算收入预测数为50,500万元,2015~%,依据审慎原则,对2019~%的70%进行修正,%(具体见附件4),%作为年环比增长率,对2019~2033年一般公共预算收入及增长额进行测算(具体见附件5)。
(3)辛庄镇财政承受能力分析。经测算,2019~2033年辛庄镇一般公共预算收入累计预测增长额为68,,资金缺口21,,占2019~%。
(三)敏感性分析
1、土地成交价敏感性分析
(1)如各类用地成交价在辛庄镇近5年平均成交价上浮15%的基础上一律上浮5%,保持本文上述方案重构中的其他条件不变,则资金缺口14,,占辛庄镇2019~2033年一般公共预算收入累计预测增长额的21