购物中心商业规划思路.doc

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购物中心商业规划思路
日期：2008-0６-３0  　资料整理一个购物中心,虽然影响力可能会辐射到更远,但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等,可以作为评估的数据可以有城市人均ＧDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。ﻫﻫ 第四,竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业,所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的,一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何,都是需要考虑的问题,而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。
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　　项目定位 即项目的规划与营运策略ﻫﻫ 　首先,购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制,如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握,势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上,必须依靠丰富零售经验的团队来完成,功能规划要兼顾到建筑的特点。ﻫﻫ 其次,商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析,必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划,定位中高还是高，或是全客层,将吸引哪些主力店,这些组合具有什么特色,符合哪些需求,都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑,从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。ﻫﻫ 第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来,购物中心需要较多的休闲娱乐成分,这样才能确保运营的成功,事实证明,目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素,比较科学的来说,一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过２0％。ﻫﻫ　　第四,关于经营管理策略,目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的,只注重前期的推广,在销售或脱手后便不去理会后期的运营,这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所,作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值,所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心,必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来,才能让投资者放心。
　 收益分析 合理化预估长久效益ﻫﻫ 　首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理,取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看,他们更多的是注