（营销策划）摩登时代策划案.pdf

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（营销策划）摩登时代策划
峻，努力寻求出一条解决之道，那么将
会有一个全新的前景。
英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生
事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中
国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历
了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到
应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，
把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、
建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各
项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化
分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降
到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，
使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，
项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。
我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去
操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目
的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与
成功！第一部分一、 上海楼市的演变过程
从沪上房地产发展的四个历史阶段来看,房地
产市场的发展逐渐从幼稚走向成熟,市场化程度
越来越高。上海房地产市场变化特征是较为显著
的。
年
阶段 市场行为 市场特征 代表楼盘
代
1. 境外买家
大量介入(外
销高达 80%.
2. 楼价急速 康健小区
炒买炒卖
第一 1991 攀升. 古北小区
-199 卖方市场推
时代 3. 高层住宅 珠江玫瑰
6 销阶段
受捧,多层一 花园
般.
4. 投资客户
占多数.
.
内销旺
. 金汇花园、
第二 佳信城市
1993 国家市场
时代 -199 花园
6 年 买方市场
(反思 压. 虹叶花园
上半 营销阶段
期) 年 莲浦花苑
阶层的消费
抬头.
、自用为主.
理性消费 沙田公
供求平稳 业人数增 寓
从概念营 金鹏公
第三 销到品牌 复苏. 寓
1996 年下
时代 营销 万科城
半年-1999
(理性 多层、小高 市花园
年上半年
期) 层受捧. 虹康花
园
计渐成卖
点.
多元消费 上海花
供求差距 元化