房地产市场细分.docx

本章学习目标
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第四章 房地产市场细分
识记房地产市场细分的概念；
理解房地产市场细分的依据；
掌握房地产市场细分的程序；
掌握，帮助房地产开发企业搞好准确合理的产品定位， 并据此制定灵活有 效的房地产市场营销策略。
第二节房地产市场细分的依据
在房地产市场中，购买者或租赁者对房地产产品有不同的欲望和需要，而不 同的欲望和需要的差异，是构成细分房地产市场的依据。市场细分是一项以市场 调查、预测为基础，对市场进行分析研究，从而找出市场不同特点的综合技巧和
艺术。不同企业进行市场细分时，不仅要掌握市场细分的标准和一般方法， 而且
要善于和本企业的内部条件以及市场上的竞争产品联系起来， 以便在细分市场的 基础上选择好企业的目标市场。
房地产细分参数主要包括：区域（地理）、人口统计、消费心理和消费行为等 参数。以下结合住宅市场对细分参数予以描述。
、项目位置
住宅市场是一个区域性市场，但它的购买者并不局限于该房地产个案所在的 区域，尽管其消费必然是在这个区域内完成的。
按照简单的地理划分方法，可以将住宅的购买者划分为：本城市的购买者和 非本城市的购买者。
非本城市的购买者又分为:
1、省内购买者
2、国内其他省购买者
3、境外购买者
境外购买者又有两种分类法:
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第一种：按国家（地区）可分为：中国台湾人、中国香港人、东南亚人、日 本人、美国人、其他国家（地区）人;
第二种：按从事业务情况分类：已在国内有投资项目的境外人士，已在国内 有贸易业务的境外人士，其他境外人士。
房地产的区位环境具有三重性质:
♦自然地理环境，如地形、地貌以及气候条件等;
♦经济地理环境，如距离市中心的远近、文通便利程度等等；
♦人文环境，如居民素质、社会风气、文化教育设施等。人们对房地产的需
求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 因此，在细 分房地产市场时，应充分考虑到人们对房地产需求的环境评价与偏好。
、购房人数
（一）家庭规模
家庭规模主要指家庭人口数量的多少以及家庭组织范围的大小。家庭规模是 随着社会经济发展而不断变化的，社会经济发展水平越高，家庭规模就越小。
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。1997年抽 样调查的结果表明，。在人口总数不变的情况下，家庭规 模缩小的结果就是家庭户数的增加，而住宅消费往往是以家庭为单位的，因此, 家庭规模的缩小将直接导致对住宅单元需求的增加，但同时对住宅单元面积和房 间数的要求也降低了。
（二）家庭类型
家庭类型是指家庭成员间的关系。根据家庭成员的血缘关系，一般分为 6种
类型:
1、单身家庭,
指独居者;
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2、 夫妻家庭,
3、 核心家庭,
4、主干家庭,
5、联合家庭,
由一对夫妻组成的家庭；
由一对夫妻与其未婚子女组成的家庭;
由两代以上的人组成，而每代只有一对夫妻组成的家庭;
由两代以上的人而同一代中又有两对夫妻以上组成的家庭;
6、其他家庭，即上述5种类型家庭以