房地产投资拿地分析.ppt

地块价值判断和拿地实操技能
讲师：冠仕马
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如果一个房地产工程成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
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一、宏观经济分析与预测
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20给和需求的根本因素进展分析，对过去变化趋势进展判断，预测未来的开展前景。
区域经济环境和市场分析：根本内容
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴
土地、规划部门的政府官员访谈
规划、房地产等专业人士访谈
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区域经济环境分析
1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等
2、构造指标：产业构造及布局、就业人口构造
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平
4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划
区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额
2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金
3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
5、房地产景气指数、价格指数
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：根本资料的获得
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对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进展分析和评价。
法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准……
经济特性：价格、付款方式……
自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位……
关联性：通达性、可视性
工程自身资源条件分析
竞争对手分析
目标客户分析
现有、潜在竞争工程的竞争特点、市场反响
目标客户的数量、收入水平、家庭构造、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式
找出工程的目标客户
目标客户置业的需求与心理诉求
找出工程面对竞争市场的时机点
房地产市场分析的方法：微观层面
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市场分析和地块评估
----市场调研任务书
----楼盘调查表
：专案市场调研的指引
--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
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四、地块投资的决策核心：产品规划
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产品规划应该实现土地利用的最大利益化
产品规划首先要立足于规划条件
产品规划和企业自身的产品密切相关
产品规划和自身企业的运营能力密切相关
产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
█实战操练：强排方法的介绍和实践
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强排方案案例分析
某工程根本条件
容积率：
总用地面积：202136㎡
建筑面积：24万㎡，其中计容面积：㎡
建筑密度：
绿地率：30%
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产品配置一览表〔方案一〕
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产品配置一览表〔方案二〕
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五、地块投资的决策依据：财务分析
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地块投资的决策依据：财务分析



: 工程的静态投资和动态测算

█实战操练：工程的可行性报告的编制
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工程进度方案横道图
项目进度计划横道图
阶段
工程活动
2016年
2017年
2018年
季度
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
设计
与
计划
土地款支付
取得土地证
建筑方案设计
地质勘探
施工图设计
施工
规划请照
三通一平
基础工程