写字楼项目全程策划与营销推广策略.ppt

《写字楼项目全程策划与营销推广策略》商务地产(写字楼) ——开发决策及盈利模式内容第一章、写字楼本质——基础知识一、写字楼的概念特点及发展历程二、写字楼分类及标准第二章、写字楼能不能做——写字楼开发决策前置三、写字楼的开发环境四、写字楼的开发逻辑五、写字楼盈利模式的论证 2 内容第三章、写字楼做什么——写字楼定位及产品塑造六、写字楼整体定位七、写字楼产品塑造八、产品设计任务书第四章、写字楼怎么做——营销实务写字楼的开发环境九、写字楼营销推广一〇、写字楼未来发展方向 3 PART 1 写字楼的概念特点及发展历程写字楼的概念特点及发展历程发展历程概念特点优劣分析 4 写字楼——基本概念?写字楼是指用于办公的建筑物,由办公室组成的大楼。其作用是: 集中进行信息的收?集、决策的制定、文书工作的处理以及满足其他形式的经济管理活动。?写字楼为满足公司办公、高效率工作需要而产生的,旨在满足智力密集型企业、集团、机关单位办公所需。?国有企事业单位大多自建或整购写字楼, 市场化的写字楼多为处于三产链条上的企业提供商务需求。?写字楼英文: office building 5 写字楼的特征?高层地标—地标性越发明显,成为当前社会热门的话题?智能化—写字楼产品的重点?综合性—尤其是超高层建筑,功能逐渐丰富,涵盖办公、商业、餐饮、购物、酒店等多元化功能?灵活多样—纯办公、商住、花园式办公方向发展 6 写字楼的发展动力或者说是影响因素到底有哪些?我们通过北京写字楼近 30 年的历程浅析。 7 PART 1 写字楼的概念特点及发展历程写字楼的概念特点及发展历程发展历程概念特点优劣分析 8 北京写字楼发展历程:从上世纪 80 年代至今,共经历了 7个阶段的发展,整体呈现震荡性上扬趋势发展 3、 1997 年至 1999 年的萧条阶段 2、 1992 年至 1996 年的高速发展阶段 1、八十年代中期至 1991 年的起步发展阶段 4、 2000 年至 2001 年的复苏阶段 5、 2002 年到 2003 年中的调整阶段 6、 2003 年下半年至 2008 年中高速发展阶段 7、 2008 年中至今的低谷中蓬勃发展阶段时间阶段?北京写字楼市场的真正发展历史并不长,直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼,不过短短 30 年间,为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求,北京的写字楼市场得到了飞速的发展。北京写字楼市场的发展共经历了 7个阶段: 9 1、八十年代中期~ 1991 年:起步发展阶段,代表项目:国际大厦、亮马河大厦?写字楼发祥地——北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于 1985 年建成的国际大厦,其次是于 1987 年建成的赛特大厦,两座楼都位于建国门区域。北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的,才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。?东三环、燕莎商务区,初具雏形——“使馆区”,这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词, 而北京市的写字楼市场是在 1988 年~ 1992 年才算正式进入发展轨道的。 1990 年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑,使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带;与此同时, 依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展,林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。?只租不售——在这一时期,因为国内在房地产开发利用外资的政策尚不明朗,北京的土地有偿使用也没有正式推行,外商不得不与国内大机构合作开发写字楼,使得在这一阶段所产生的写字楼物业大都是采用中外合作且中方控股的经营方式,而且由于土地权属的问题,这些写字楼都不能对外销售, 只能出租。阶段发展核心关键词:涉外使馆区、酒店林立的区域,只租不售阶段发展核心关键词:涉外使馆区、酒店林立的区域,只租不售 10