沈阳天下城项目营销策划书[32页].docx

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最新精品资料整理推荐，更新于二〇乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年二月六日2021年2月6日星期六15:43:52
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（小户型市场详见附2：沈阳市小户型的调查报告）
商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前沈阳的商铺市场尚处于起步阶段。天下城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析
（一）优势
沈大路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这
里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或
第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费
和终极消费的结合。
复合市场。天下城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
天下城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果天下城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见沈大路市场调研报告）
沈大路市场调研报告
调查目的：了解沈大路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（天下城购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
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调查范围：沈大路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查时间：
沈阳，银基批发市场和沈大路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是沈阳房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
，动力公司市场部走访了沈大路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在沈大路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：
大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
作为首次购买者，最重要的还是价格
他们讨厌沈大路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能
普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大
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