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预约合同的司法认定标准
作者:谭涵琦 刘敏 于建尧

摘要:预约合同认定的标准取决于当事人的意思表示还是合同内容,抑或是两者皆有,甚至还涵盖其他因素进行综合认定?注意的是这种观点不仅仅是理论看法,而且还代表或影响了部分法官的看法,很可能会直接导致裁判结果上的不统一。
《商品房买卖解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。在类似案例中,法院多会结合这两条规定判定本约合同是否成立,并将预约作为其对立面承认或否认其存在。根据《合同法司法解释(二)》第一条第一款的规定,当事人对案涉合同是否成立存在不同意见时,如法院可确认当事人的名称、合同标的和数量的,通常认定合同成立。这一规定通常用于判断案涉协议的条款是否足以构成合同,同时也广泛用于预约合同案例中对合同的认定,但到底成立预约合同还是本约合同则不无疑问。
(二)最高人民法院界定预约合同的裁判路径与误区

(1)以当事人未来订立本约的意思表示为根本标准。最高人民法院在14件样本案例中明确指出,应当以当事人是否有另行订立合同的意思表示作为判断预约合同成立与否的根本标准。其中最典型的是2013年审结的“迅捷案”①,这也是最高人民法院所发布的最新公报案例。在该案中,最高人民法院与一审、二审法院对案涉《购房协议书》的性质认定中持截然相反的看法。一审法院根据《合同法解释(二)》第一条第一款②的规定认定该协议书的性质为本约,二审判决基本同意一审裁判。最高人民法院则表明其明确的态度,该协议书的性质应为预约,不能仅仅通过判断合同所体现的当事人的合意内容全面与否,来区分预约合同和本约合同,应该以当事人的意思表示作为区分的最重要的标准,而不是预约的形态,即其内容是否足够丰富。如可以明确判断出当事人存在将来订立本约的意思,即使预约与本约的内容非常接近,或者可以通过合同解释从预约中推导出完整的本约,也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。该院在判决中提出了一个非常明确甚至可以说是唯一的标准——当事人的意思表示。针对当事人意思不明确的情况,也有法官表明,可以考察案涉合同内容是否包括了合同成立的要件,同时判断其内容是否已然十分确定,以至于无需再订立本约等因素。这种以合同内容为意思表示不足的补充,是否适宜还有待讨论。 (2)以合同内容为标准
统计发现,最高人民法院在其中的44例案件中裁判以合同内容为主要标准认定是否构成预约合同,在这些案件中,法院考虑的是当事人是否已经对合同的主要内容进行了约定。法院在“黑龙江跨越新天地案”③中认为:而此后签订的租赁协议中关于租赁标的、租金、期限等主要条款与《房屋租赁框架协议》基本一致,系对《房屋租赁框架协议》的细化与补充,应认定该协议符合本约合同特征。可以看出,该案法官仅以框架协议与租赁协议的主要条款一致为理由,径直判定此框架协议为本约合同,其以合同内容为唯一判断标准,几乎忽略了当事人的意思表示。在少数案例中,个别法官在认定案涉合同是否为预约合同时,表述过于笼统,例如“根据某协议的名称和约定的内容,该合同系预约合同。”也许当事人对协议的性质争议不大,但是直接以认定结论说理,说服力不强。
(3)综合因素判定标准
综合因素判定标准,是区别于前两项以单一、首要判断因素的标准。在所有研究样本中,共有13件样本案件中的法官采取此种认定方法。即便此类案例中的法官均以综合因素为判定标准,但其所包含的内容也不尽相同,有的兼顾当事人的意思表示以及合同内容,有的考量合同内容以及履行情况,还有一部分样本案例的法官通过合同内容、履行情况以及当事人的意思表示等方面,综合判断预约合同是否成立。以“刘跃案”④为例,法官在分析案件焦点时从案涉协议的内容、付款情况、合同履行情况以及当事人意思表示等均进行了较详细的论述。可以看出,在这些案件中,法官将其中任一因素都只看做判断标准之一,如果说意思表示是一种主观判断标准,合同内容是客观判断标准,那么综合因素判断则是主、客观标准。也有学者认为,仅仅依据合同名称无法辨析,尚须结合当事人的意思、合同约定的内容、法律的规定等综合判断、具体分析[3]。
(4)小结
从本次案例调研的结果来看,以合同内容为裁判标准的判决占比超过半数,达62%左右,可以认为是目前司法实务界的主流观点;其余两种标准的占比基本持平,分别占比20%与18%。最高人民法院是我国层级最高且很能代表实务观点的人民法院,但从本文所选取的案例来看,即便处于同一法院,各位具体的裁决者所依据的标准还是有很大差异的