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星河营销参考
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得心视
星河营销参考
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得心视觉
我们在哪里？
——星河·国际的市场背景
小结1：
据不完全统计，2019-2019年环海湾、香蜜湖、华侨城、中心区等4个区域的总推盘量大于500万平方米，主要集中在中大户型。
星河·国际面临着同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力。
小结2：
已经或预计将会在星河·国际之前上市的竞争项目有：东海花园二期、香榭里二期、翠堤湾、世纪村二期、新天国际、碧海云天、天健世纪花园、安柏丽晶、黄埔雅苑三期、、金域蓝湾、水榭花都、 锦绣花园三期。
预计将会紧随星河·国际之后上市的竞争项目有：熙园、黄埔雅苑四期、蓝湾半岛、碧海红树园、如诗美地、城中雅苑、雅颂居
星河·国际面临着“围追堵截”的竞争格局。
小结3：
星河·国际面临着来自华侨城板块、香蜜湖板块、环海湾板块同质项目的激烈竞争。
星河·国际面临着来自区域内（中心区）同质项目的激烈竞争。
深圳目前市场，已形成四足鼎立、强敌环绕之势。
我们要突围！！！
看看我们的对手！
他们在做什么？
我们怎么办？！
SWOT分析
优势：
地段的特殊性
区域配套
园林平台、外立面等
劣势：
片区形象
生活氛围不足
目前交通障碍
楼花
机会：
宏观经济情况
中国加入WTO
深圳地产诚信缺乏
威胁：
中高档住宅推出量激增
相近片区的景观住宅竞争
相近片区低价楼盘的竞争
CBD的不成熟性
策略解析二：
我们的销售组织策略
【抢时间,抢占市场份额的市场策略】
【销售组织纲要】
卖卡 /积累
派筹/筛选
宣言/出击
选房/转化
开盘/热销
秋交会推广






认购期
选房、开盘期
时 间：8月14日
关键行动：销售人员进场
销售VIP卡/登记意向客户
【行动一】
关键条件：
销售人员到位
临时售楼处
咨询电话
报纸炒做
楼体条幅
户外广告
网站/网络广告
机场条幅
户型单张
VIP卡及国际卡权益手册
认购申请书
直邮
时 间：9月10日
关键行动：诚信宣言发布暨产品推介会
【行动二】
关键条件：
诚信宣言/必杀技确定
项目介绍PPT
主流媒体炒做
人员邀请名单
意向客户通知
场地确定及会场布置
《领域》/《空间》
包装袋
礼品
时 间：9月20日
关键行动：秋交会
全情展示/VIP卡推广及促销
【行动三】
关键条件：
展位确定
展位设计制作
售楼处/模型
样板房
北街区/波特曼
品牌通道
三维仿真系统演示
电视专题片
看楼车
楼书精华本/海报
户外导示系统
销售组织安排
时 间：10月12日
关键行动：销售筹码（选房顺序号）
引导客户/置业计划推荐
【行动四】
关键条件：
预售许可证/按揭银行
价目表/200问
报纸公告/媒体炒做（前一周）
客户信函/电话通知（前一周）
选房须知/选房通知函/筹码
五本楼书
电脑销售系统
复印机/传真机
POS机
礼品/抽奖奖品
现场乐队/主持
茶点
强力推荐：
电视形象广告
时 间：10月19日
关键行动：选房
消化客户/实现销售目标
【行动五】
关键条件：
现场布置
报纸公告/媒体炒做
认购书
人员组织及培训
现场乐队/主持
茶点
时 间：11月16日
关键行动：开盘仪式
客户营销活动/形成新一轮高潮
【行动六】
关键条件：
开盘show
第二批样板房
平台花园
条幅更换
现场导示系统更新
人员邀请
现场销售组织
茶点
策略解析三：
我们的价格竞争策略
【分阶段展示，深入挖掘价值，
追求价值最大化的价格策略】
理性入市，最大限度消化积累客户，抢
占市场份额，形