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项目(xiàngmù)策划书参考
场日趋标准，整体处于上升(shàngshēng)态势，在市场开展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
　　(一〕九九年之前：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据必须市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色显明，并且小区品质不断提升。
　　销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场承受，人员日趋专业化，传播手段不断翻新。
　　在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大改变：
　　1、客户需求的改变
　　能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。










　　对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的根本根底上，更加注意楼盘的特性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
　　能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。
　　2、市场环境的改变：
　　地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位开展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
　　产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层开展较快，并渐渐为市场所承受。
　　其中：
　　小高层开展分三个阶段：
　　〔1〕以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标记，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进展包装筹划，注意了前期传播，引起巨大冲击，前期销售到达良好的效果。










　　〔2〕以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标记，小高层市场进入剧烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
　　〔3〕市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向开展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
　　3、开发商的改变趋势
　　开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
　　营销方面：竞争的剧烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必需注意前期打算工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。
　　二、工程分析
　　1、根本状况：
　　本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid〔科技商务中心区〕山大路，这是市政府的重点工程，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的旺盛。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个开展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。










　　2、区域消费实力分析：
　　经济水平：
　　整体消费群体主力仍为比拟注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
　　随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
　　3、客源定位：
　　由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析：
　　〔一〕本地客源：
　　此类客源为本案客源之根底，且为先期客源之主力