安置房的视同销售在土地增值税清算中规定.docx

视同销售涉税环节方式
“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法处理范围存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式，增值税上的视同销售本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
从增值税政策来看，赠送行为分无偿赠送和有偿赠送两种行为。赠送客户的物品，如是无偿赠送，则属于视同销售行为；赠送客户的物品，如是有偿赠送，即通常所说“买赠”，赠送是基于卖买行为上，不买不送，不属于税法上的视同销售。
房地产企业赠送物品给予潜在客户，属于视同销售，计算缴纳增值税；同时对于实际客户的“卖房赠物、赠装修”可视为“混合销售”，可以采取折扣方式扣减售房
款或按销售货物按总销售金额在销售商品房和装修款或物品之间按其公允价值进行分解，分别按适用税率计税根据国税函[2010]56号关于折扣额抵减增值税应税销售额问题的规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。房地广开发企业“卖房赠物、赠装修”可以按照商业折扣处理，将销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，就可以按照折扣后的销售净额计算缴纳增值税，需要注意的是折扣后的价格应是商品房企业签订销售合同的成交价格，并在备案价格允许下浮的范围内。
对于总销售金额在销售商品房和物品之间按其公允价值进行分解的，房屋的销售按照适用税率计算税额，物品按照其适用税率计算税额，可以同时分别开具发票，房地产开发企业“买房赠装修”方式属于本企业开发范围内的装修费用，不属于捐赠，应将总的销售金额按商品房售价及装修费用的公允价值比例来分摊确认各项的销售收入。
企业所得税法处理就相对明晰，企业所得税实施条例第25条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务；国税函[2008]875号关于确认企业所得税收入若干问题第3条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。因此房地产企
业采取“卖房赠物”促销的，赠送潜在客户的物品，应按视同销售进行税务处理；对于实际客户的“卖房赠物”属于“混合销售”，应将总的销售金额按照房屋和物品公允价值的比例分解成商品房销售的收入和赠送商品的销售收入两部分，各自对应相应的成本。
三、企业在销售商品、提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：
1、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品；企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：
1、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的