向明苑三期项目策划推广方案.doc

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向明苑三期工程筹划推广方案 (1)
2006-05-21   魏炜  来源：4A酒吧  浏览次数：59  文字大小：【大】【中】【小】
既然“向明苑〞是沙头第一个在售商品房地产工程，我们更应该把“向明苑〞做成沙头最：小区占地5万平方米，总建筑面积10万平方米，由近二十栋多层与小高层组成，总户数达1000多户
销售均价：多层1700元/㎡，小高层：2200元/㎡
客户群：以九江、沙头及周边镇区中高端客户为主
洛浦园
地 址：南海区九江镇洛浦大道旁
开展商：佛山市南海区房地产总公司九江分公司
规 模：工程由九个单体多层工程沿洛浦大道两旁组合而成，总户数约400户。
售 价：1500——1800元/㎡
客户群：九江本地中低端客户为主
聚豪花苑
地  址：位于西樵环山大道樵晖新城内
开展商：佛山市南海聚英豪园房地产开发
规  模：占地200多亩，方案分四期开发，一、二期共计500多户，规划入住总户数为1000多户
销售均价：1700元－1800元/ ㎡
客户群：以西樵、南庄、沙头中低端客户为主
四季康城
地  址：四季康城位于南海西樵樵高路旁
开发商：南海绿樵花城房地产开发
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规  模：占地面积8万平方米，总建筑面积约18万平方米，由6~7层多层与9~13层高层住宅组成，整个工程总建筑面积到达15万平方米，分二期开发，其中二期有500多套单位，总户数达1100多户。
销售均价：多层2300元/㎡，电梯房2700元/㎡
客户群：以西樵、南庄及周边镇区中端客户为主
碧玉豪庭
地  址：位于南海区西樵江浦路
开发商：佛山市南海碧玉房地产开发
规  模：，总建筑面积12万平方米，由80栋法式风情多层洋房组成，工程分四期开发，规划户数约为1000户。
销售均价：3400元/㎡
客户群：西樵、南庄及周边镇区中高端客户为主
小结：
    沙头房地产市场目前正是一块待开发处女地，而周边相邻镇区西樵、九江及顺德龙江房地产却得到了飞速开展，产品档次及售价也在逐步升级，出现了一批高素质规模大盘，如：西樵江滨花园、四季康城、碧玉豪庭、樵晖新城，九江阳光海岸花园、洛浦园，顺德龙江龙湾豪庭、文华花园、恒捷·雍翠华府、圣淘湾等。
    而沙头市场空白点及周边镇区对房地产业带动，在为本工程带来开展机遇同时又为本工程开展提出更高要求。
•当地居民消费力分析
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    沙头辖区内有企业348家，形成了装饰板材、包装印刷、床上用品、服装、五金制品五大支柱行业。、高威彩印等一批骨干企业。
    沙头与龙江、九江合并为龙江、九江、沙头组团，规划开展为佛山市南部重要交通枢纽，区域性专业市场与物流基地，重要制造业基地之一。 05年生产总值51亿元，%,农村人均总收入8582元,同比增长5%。
    2005年，南海区金融机构各项存款余额预计达1170亿元，其中，城乡居民储蓄存款余额825亿元，增长15%，；预计城镇居民可支配收入18217元，%；农民人均纯收入8743元，增长5%。另据统计2005年南海区社会消费品零售总额预计达210亿元，增幅15%。在1~11月份，全社会商品销售总额达353亿元。据调查得知，沙头居民汽车拥有量排在南海前列，70%本地居民家庭拥有小汽车。
向明苑三期工程筹划推广方案 (2)
2006-05-21   魏炜  来源：4A酒吧  浏览次数：60  文字大小：【大】【中】【小】
四、工程自身状态分析
1、工程概况
•工程前期状况
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    工程是向明苑后续开发行为，早期由政府为补偿集资费用而统一兴建，经过几年建立，现时住宅约有160户业主入住，及已购入别墅地业主也加紧建造。
    向明苑是沙头第一个且目前唯一一个在售商品房地产工程，小区以环境怡人、空气清新、治安管理较好赢得市民口碑；但由于自身配套不完善、物业管理水平不高令业主颇有微词。
•周边交通情况
    沙头位于佛山市南海区南部，东依西樵、南靠九江及西连顺德区龙江镇，地理位置得天独厚，交通四通八达，紧邻佛开高速公路出口及325国道；北江支流贯穿全区，并设有大型货运码头；沙龙公路、九樵公路贯穿本镇，构成沙头镇纵横交织水陆交通网络。
2、工程SOWT分析
•优势
-临近北江，得天独厚自然环境。
-工程位处旧城区，周边生活配套完善。
-地块面积较大，可塑性较强。
-早期住宅已经入住，小区居住气氛浓厚。
•劣势
-自身配套欠缺。
-物业管理水平不高。
-前期没有任何宣传推广，工程欠缺品牌效应。
-周边有大型化工厂，产生噪