房产中介经验谈.doc

房产中介经验谈
一、选择中介：
当你选择好几个口碑，资质方面都不错的中介后，就要开始询盘了。个人建议，如果不是太忙的话，上门询盘。这首先给业务员一个直观的印象，你是个真心要买房的客户。其次，你出了一个中介后，业务员都会观察你会去哪里好多开发商前期的房子，质量、户型等，都是最好的！这很重要
2、根据自己的需求和实际情况，想清楚自己要哪种类型的房子，看中房子后的注意事项：
老房子，注意观察下卫生间、厨房的房顶，看有没有漏水的痕迹，或者是新粉刷的痕迹，卫生间、厨房的地板，都是有隔水层的，漏水了，维修只是权宜之计，想全修好，几乎是不可能的！（当然，这说的是老房子，老房子是砖混的，新房才是现浇的）如果漏水或者墙皮脱落，最好别买。。。。。
选定了一套房子，特别是老房子，白天看完，一定要晚上再去看看！！！！看看路灯情况，人多不多，这主要是考虑到社区的安全问题，毕竟谁都不希望自己晚上都不敢出门～还有，要到附近人家去问问，水、电、暖气、煤气的情况，好多小区，水压超低。。。我还碰到过房主号称自己的是双气房，结果，煤气通，暖气停了好几年了。。。。。这些细节问题，一定要落到实处！
五、诚意金：
通常在买家确定好自己感兴趣的房子后，就会对业务员提出自己的要求，当然主要是自己能接受的价钱去委托业务员和业主谈。这个时候一些业务员就会向买家提出，交一些钱作为诚意金给中介。
诚意金的作用在中介来说有两种作用。首先是对于买家的防范。因为往往价钱的谈判是痛苦的。如果业务员好容易按照买家的要求谈到价钱了，兴奋的打电话给买家报喜时，买家也开心的告诉这个业务员，我已经在某某地方买好了。。。。。估计那个业务员听到这个消息会吐血三升啊。
诚意金还有另外一种作用，就是业务员在和业主谈价时，一旦谈到了客户要求的价钱，可以立即把诚意金转为订金交到业主手上，把房子给确定下来。
诚意金既是中介约束买家的一个手段，但也是买家关键时刻的一个有力武器。那么到底是交还是不交呢。个人建议是，感觉越抢手的房子，交，自己越喜欢的房子，交。感觉一般般，可买可不买的不交。边让业务员帮你谈边等看看有没有更好的盘。说不定有另外的惊喜。当然，最后说说交诚意金的一个技巧。签订诚意金合同时，把承诺购买的价格写的比你心目中的合适价格低个两三万，这样主动权就都会在你手里的
六、关于业主反价
业主反价的两种原因，其实针对第一种业主涨价来说，要想业主回到原价继续卖是比较难的。因为毕竟是业主自己做出的决定，在决定涨价前肯定会对各种情况做出了充分的估计。最好的做法是叫中介约业主恳谈一次，问清楚涨价的原因，分析市场情况，讲讲自己的实际困难。然后这个时候也不用说什么遮遮掩掩的，直接把双方的底价交流出来，看最终能不能接受。而谈到最后，无非四种结果，一是买家打动业主，最后还是原价成交。当然这种情况并不多，但是也有成功的。二是业主买家双方各让一步，一个加点，一个减点成交。三是业主坚持不降，但客户还是接受买了。最后一种就是大家谈不拢，黄了。后三种所占的比例应该差不多。但是这里要讲一下，买家谈的时候最好带着定金去，能成直接签合同吧。否则，夜长梦多，第二天业主睡醒了又不一样了。
第二种情况，业主是给中介忽悠的涨了价。一般来说，大部分业主并不会完全相信中介的拖延的话。只不过既然有人这