从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在(共6页).docx

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从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在、供电配套连接费等。因移楼工程数量少，特殊性极强，其成本与移动距离、转移角度、拟移地址地质状况、城市基础设施管线分布等因素有关，不易收集分析得到社会平均移楼成本，一般可参考移楼双方签订的移楼工程合同中的工程报价单，但其真实性无法完全保证：二是被平移房屋产权交易过户规定的缺失。传统意义上房屋征收即意味着房屋被毁、产权灭籍，而征收房屋被平移后继续使用时房屋的
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合法性应依赖于原房屋的产权转让，但要符合城市规划要求。平移房屋如何转让？税费如何缴纳？原产权人有无配合义务？均无遵循。考虑被征收房屋的原产权人已与被征收房屋无任何关系，不可能负担今后可能出现的过户费用，移楼方在办理房屋权属手续时，需要代为缴纳卖方应支付的营业税及城市维护建设税、教育费附加。同时经调查，移楼办理房屋产权手续时卖方应付的另一半交易手续费经指挥部协调可以免交，税费缴纳基数为待移房屋评估价值。
（四）估价测算过程
第一种处置方案：（原地拆除）残值估算
根据国家有关房屋征收管理的法律、法规及当地有关规定，具有房屋拆迁资质的拆迁企业可以实施拆除业务，具体负责房屋拆除、建筑垃圾清运、场地平整工作，可获得拆除材料的所有权。一般情况下，拆迁企业需向管理机构或部门缴纳一定比例的费用（相当于残值），但对结构复杂、拆除难度大、机械费用高的拆除项目，管理机构或部门需根据具体情况进行补贴。
如果按照第一种处置方案，房屋原地拆除，政府只能得到拆迁企业缴纳的费用。按照费用收取标准，多层混合结构房屋 8 元／平方米， 平方米，故原地拆除残值= X 8=（元）
即如果按照第一种处置方案，房屋原地拆除，政府最多能得到30336元残存价值。
第二种处置方案：（平移后继续使用）待平移房屋价值评估
根据假设开发法的基本原理及计算公式，计算待平移房屋价值的公式为：
待平移房屋价值=平移完成后的房屋价值-移楼成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售费用-投资利润-投资者购买待平移房屋应负担的税费
1．平移完成后房屋价值测算
运用成本法测算估价对象房屋在价值时点（当时叫估价时点）的价值，其计算公式为：
房屋价值=房屋重新购建价格-建筑物折旧额
根据移楼合同，移楼工期为2个月，即移楼完成日距价值时点仅2个月，其间金融市场和房地产市场预计相对平稳，建筑物成新也没有大的变化，平移完成后房屋价值与价值时点房屋价值基本一致。按照成本法计算房屋价值的常用方法测算房屋价值，但要考虑所移房屋为旧楼，因此要扣除建筑物折旧；同时移楼技术已经成熟，移楼过程中不会产生物理损害折旧。
2．移楼成本
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