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潜在过度城市化
需求。以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场（易宪容,2006）。（6）地方政府的变相鼓励。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房地产市场失灵导致政府干而另一方面也归因于人口过度流向东部大城市。在第三世界国家假城市化的快速城市化进程中出现的许多大城市病，如城市无序蔓延、贫富差异加剧、住房交通拥挤等，在中国城市化过程中已纷纷出现（叶嘉安，2005）。
　　一些拉美国家的城市化发展模式被公认为过度城市化，从所谓的“拉美陷阱”可以看出，拥向城市的非农人口从事低级服务行业所占的比重越大，则潜伏的过度城市化的危机就越大。因为同步城市化在于城市化的步伐能够基本上与工业化的步伐相一致，而非农人口进军城市的低级第三产业基本没有促进工业化，同时却造就了城市化指标的迅速上涨，从而导致了过度城市化（张惟英，2006），中并不高的情况下，日益显示出了“潜在过度城市化”，而这种“潜在过度城市化”又根本上影响着房地产市场。
　　
　三、房地产供求分析
　　
　　（一）房地产供求机制理论分
析
　　房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制，它是一个复杂的经济范畴，既包括土地价格，又包括房屋建筑物的价格。要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和买房者需求情况分析。
　　在当前各方呼喊房地产市场泡沫的时候，供求这个市场机制，却不被人们重视。就供求机制的实质来说，供求机制反映价格与供求关系的内在联系。如果求过于供，价格就会上涨，从而刺激供应；当市场上供应增加，价格又会下跌，而如果供过于求，价格就会急剧下降，因而需求又增加。这就是供求机制的内涵对于供求机制的作用。郎咸平教授将供求机制用于解释房地产市场，即当供给不变情况下，对住房的需求增加势必带来住房价格的上升，反之，当需求不变的情况下，住房供给的增加却会带来住房价格的下降。在现阶段的中国，并不存在住房价格下降的趋势，并且这种迅速上升的势头仍然很强劲。
　　一般情况下，影响房地产价格的因素可分为经济、
政治、社会、人口、文化、环境及理化因素等。从微观上考虑单个住宅时，注重分析理化因素，包括房地产自身及周边环境的理化状态以及房地产建筑材料要素价格等，这也是多数讨论房地产价格方面的论文所考虑的因素。行政因素则是宏观上国家或地方政府在财政、税收、土地和城市规划等方面的政策法规措施，这种因素相对来说是突变式的，因而只在房地产市场出现异常情况时使用。而经济与社会因素则是影响整体房地产价格趋势的主要因素，主要包括、经济增长状况、就业情况、居民收入水平、人口、家庭、城市形成历史、现状等，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
　　（二）房地产价格决定
　　在一个没有投机的房地产市场，房地产的市场价格是需求和供给相互作用的结果。笔者假定房地产价格的上升是由经济基本因素和房地产市场的投机行为共同决定的。在当前存在房地产投机的情况下，笔者把某一特定时刻房价Pt分解为两个部分，一部分Ptf是经济基本因素决定的基本价格；另一部分Ptx是非经济因素决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失。用公式来表示：
房价的第一个组成部分Ptf是房屋的货币价值，它和实际收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口规模U等相关。房屋是正常商品，当收入增加时，对房屋的需求增大；城市人口迅速增长时，对房屋的需求也在加大，而利率的增加会使抵押贷款支付变多，从而减少房屋需求，要素价格上升时住房价格也上升。所以笔者把房屋的货币价值表示为收入、利率、要素价格及城市化水平的函数：
　　
　　房价的第二个组成部分投机导致的Ptx可由以前d期的房价增长来决定，因为房地产价格是可以预测的，从而导致房地产市场的投机购买：
　　
　　四、过度城市化引致房价上涨传导机制
　　
　　（一）理论分析
　　城市的发展并非一种无序的蔓延，而是有其内在的规律。“城市增长边界”就是内在规范城市土地增长规模的隐形机制。通常，规划一个城市增长边界总是适应于某个时期的预期发展，而且定时地重新评估和适时扩展。城市增长边界附近的土地基础设施薄弱，只有在城市正常发展到一定程度，需要开发时才会逐渐完善该地区的基础设施，从而进一步壮大城市规模。因而，边界的发展不是随意就能加速的，基础设施的投入与建设是根据城市发展需要而进行，并且是需要很长一段时间的逐步完善。
　　在城市化速度与基础设施建设速度相一致的情况下，住房逐渐合理地郊区化。而当城市化速度快于城市基础设施建设速度时，必然会导致城市的基础设施供应满足不了人口的