华曦大厦策划初案.docx

目录
第一部份市场分析1
一、2004年广州楼市概况2
二、2005年广州楼市预测4
三、2004年度东山区市场分析7
第二部份项目定位22
一、项目概况23
二、SWOT分析25
三、目标客户定位31
四、项目形象定位37
五、价格定趋势。
第二，从供需情况看，老城区供应量减少，花都、番禺等外区域的供应量增加，受环境、教
育、配套以及楼价上升等因素的影响，居民回流都市的趋势促使，老城区成交量上升，空置率下
降，供需两旺。
第三，从销售势头看，与去年相比，今年显得强劲十足，在东山、天河的珠江新城等区域，
新盘的消化速度加快，富力、城建等大发展商共同托市，楼价上扬。
二、2005年广州楼市预测
(一)全年商品房供应量持平略降
2004年广州市全年的供应量约为930万平方米，比03年有所下降，预期05年为900
万平方米左右微下降，但由于需求及消费力强劲，供应量较难大幅度下降。
整体上，商品房供应量与04年相接近，主要原因有：
1）发展商经过04年的调整，基本上适应宏观调控政策，并寻找到新的需求市场进行商品房开发，因此，供应量不会有大幅度减少。
2）广州市周边地区房地产市场逐渐成熟，如南海、从化、增城等，由于价格及综合素质的吸引，在一定程度上消化了广州市的购买力。
(二)高层住宅及写字楼供应增加
2005年，高层住宅的供应量将有小量升幅，预期05年全市高层住宅的供应量将在650
万平方米左右，成为广州市房地产市场的主导产品。
2005年，是写字楼落成较多的一年，预期写字楼的供应量将超过45万平方米，写字楼
主要集中在珠江新城的商务金融区及越秀的商务区。
(三)商铺及别墅供应与2004年持平
04年全市商铺供应面积为38万平方米，成交面积为37万平方米，供求接近一致，预
期05年的商铺供应量将在40万左右，主要来源于裙楼的商业配套及大型住宅区商业配套。2003年别墅用地停止供应后，2004年别墅市场供销两旺的局面，预期2005年别墅供应
量将与去年持平，约为60万平方米左右，供应量主要来自番禺和花都两地，金沙洲亦将会
有部分别墅供应。
(四)2005年商品房成交量将持续攀升
从2001年，广州市商品房成交量逐年攀升，继2003年突破1000万平方米，预期2005
年成交量将突破1100万平方米。成交量走势持续向上。
(五)05年热点区域巡礼
进入2005年，广州楼市持续发展，各板块纷纷推出新项目。
2005年新盘多不胜数，供应量充足。
白云
不少发展商在今年都有新盘推出，如富力天河豪庭、保利海棠花园、利海集团南湖世纪绿洲和
绿洲别苑、元邦地产的元邦黄洲际、方圆集团的推出小城之春和公园一号、珠江地产的海逸豪苑和怡
和苑、合生南洲路和南湖项目、城启大沙头项目、恒大黄埔和金沙洲项目、万科南湖项目、时代集
天河
老
团的永泰项目等，新盘可谓“多不胜数”。众多珠新面江孔亮相市场，为广州楼市增添更多新气息。可
成区板块
黄
见，2005年广州楼市的供应量充足。
琶
革
洲板块
各板块竞争激烈，天河、海珠、白云、番禺仍是楼市热点。
芳
南
洲路板
但是市场上
“大热板快”、“一枝独秀”等一面倒的市场现象在近年的广州楼市中已逐渐消失，
还是出现不少热点板块，广州楼市整体发展较为均衡。预测今年楼市的热点依然集中在天河、海珠、
白云、番禺等区域。新盘新货也将陆续入市。而珠江新城、海珠板块、白云板块将会成为热点中的
热点。
珠江新城随着高级写字楼和多个高档楼盘投入使用，写字楼租赁市场活跃，从而推动整个高档住宅市场发展。中海、广控、合景等众多大型品牌发展商项目正在筹备阶段。而海珠区的南洲路将推出多个以中小户型为主的楼盘。白云大道则以产品特色及形象包装项目为龙头，如：云山诗意、时代玫瑰园等。
品牌发展商继续扩充市场。
2004年，对发展商来说，是卖“品牌”的一年。市场上品牌楼盘格外受追捧。随着广州楼市
的持续健康发展，广州房地产竞争更明显地表现为品牌方面的竞争。“做大做强”成为不少品牌地产商发展的目标。今年富力、合生、城启、恒大、保利、万科等品牌发展商纷纷推出新盘，抢占或扩充市场份额。因此，广州楼市的品牌竞争在明年将得以延续。
户型设计多样化，产品主导市场
现在，充斥市场的户型设计越来越多样化，如外飘窗、双阳台、入户花园、跃式、错层等，越
来越体现在居住上的舒适性及功能性的划分。2004年，大多数的楼盘户型都进行了外飘窗的设计，
东方新世界、时代玫瑰园、富力千禧花园等都推出入户花园设计，连以前不见的三错层，也有城启·天
鹅湾