封闭阳台是业主专有支配权的正当行使.doc

封闭阳台是业主专有支配权的正当行使樊建兵周凯裁判要旨物业公司以格式条款限制业主封闭阳台,排除业主的主要权利,按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人,有权对阳台正当支配使用,物业公司无合法依据不得干涉。案情 2003 年5月,江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园 2幢04室房屋一套, 双方在合同中约定: “不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后,方能领取房屋钥匙”。同年 11月,裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定: “本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后,发现房屋挑檐过窄,雨天积水,同时,由于紧邻马路,噪声大、灰尘多,遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉,要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。裁判南通市崇川区人民法院认为,物业公司以事先拟订的格式条款,排除各业主对阳台的专有支配权,根据合同法第四十条的规定该条款无效。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且,裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台,已顾及物业外观的美观,未与小区业主的公共利益相冲突,是对其合法权利的正当行使,故物业公司无权加以干涉。据此,判决:一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效;二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。物业公司上诉请求撤销原判,改判支持其一审的诉讼请求。其认为:一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。 ,更谈不上是业主使用阳台的主要权利。裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付,均为不封闭, 这符合国家规范及阳台的功能,能够满足业主的需要。 “安全、防尘、防噪音”的功能,是对使用阳台权利内容的增加,不属于业主的主要权利。南通中院认为,本案争议焦点为:一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效? 二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当? 一、关于第一个争议焦点。南通中院认为,本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》,提出“不得封闭阳台”的条款,该条款未与裴蕾等业主协商,亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权,根据合同法第三十九条第二款的规定,属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分,其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离, 并与房屋主体紧密相连,不存在建筑物中的共有部分,在构造和使用上均具有独立性,应确定为房屋的专有部分,业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台, 排除了对方的主要权利,根据合同法第四十条规定,应属无效。物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由,不能成立。首先,权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析,封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为,而专有所有权作为一种完全的物权,具有直接支配性、排他性等本质属性,显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析,封闭阳台只是业主享有的