关于房地产信贷热现象的冷思考
崔学敏 乔 杰
地产金融热情高涨 央行关注泡沫风险
我国房地产泡沫产生于1992年,当时房地产价格,特别是土地价格涨幅达到惊人的地步,房地产企业的开发资金70%来自银行,当地产业发展的同时,要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现。”中国人民银行货币政策委员会2003年1月30日第一季度例会强调,要密切关注一些地区房地产投资与贷款增长过快的问题,严格执行房地产信贷业务的有关规定,防范房地产信贷的潜在风险。2003年6月份,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节,字里行间透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。
央行严查房贷业务 地产金融柳暗花明
近年来,我国有关房地产消费的投诉在各类消费投诉案件中的比例居高不下,商业银行发放房地产贷款的门槛相对较低,信贷业务中坏账率较高,与购房者共同承担了较高的风险,均与开发商实力息息相关。于是中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》,主要有四项:一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款条件,以及在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放开发贷款;二、商业银行个人住房贷款,是否违反《个人住房贷款管理办法》的规定,如零首付、降低首付款比例或其它变相违规行为的问题。购买期房的,是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二的规定,是否严格执行个人房贷政策,有无擅自提高或降低个人住房贷款利率的行为;三、个人商业用房贷款是否严格执行借贷比不得超过60%,贷期不得超过10年,商业用房应视为现房的规定;四、商业银行分行是否逃避总行授权、授信额度的规定,以流动资金贷款替代住房开发贷款,向开发商放贷的行为。另外,《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中又对住房贷款补充了新规定:严格控制土地储备贷款的发放,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过两年,必须是抵押贷款;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目;商业银行发放的房地产贷款只能用于本地的房地产项目,严禁跨地区使用。
其实许多房地产公司自有资金只达到了总投资的10%,然后就去银行贷款进行房地产开发。住房贷款政策的规范对避免房地产行业的大起大落,挤压房地产行业的泡沫具有积极的意义。但对房地产公司来说无疑是一个打压,因为房地产开发是一个资金密集型的行业,在开发市场上,能够单纯依靠自有资金实现整个开发过程的企业是微乎其微的,绝大多数企业必须依靠各种融资手段实现“借鸡生蛋”。2002年12月,信托公司不约而同相中房地产业高盈利性而设立房地产资金信托,掀起了新一轮开办新业务的热潮,相继推出了房地产信托计划。对于急需资金的房地产公司来说简直是求之不得,是在利空过后来了利好消息,是在解地产公司的燃眉之急,为地产公司开辟了一条新的融资渠道,降低公司整体融资成本,节约了财务费用,而且期限长,有利于公司持续发展;同时是在不提高公司资产负债率的情况下实现了融资,优化了公司资产负债结构。房地产金融格局面临一次重新洗牌,间接推动开发市场的优胜劣汰进程,众多实力不强的小企业要么快
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